«Настало время профессиональных рантье»

Риелторы рассказали МОСЛЕНТЕ о ситуации на рынке аренды недвижимости
11:45, 22 апреля 2015
Фото: Константин Сутягин / Фотобанк Лори

Московские риелторы лишились покоя: квартиры перестали разбирать как горячие пирожки. Топ-менеджеры иностранных компаний съезжают из-за антироссийских санкций, гастарбайтеры разъезжаются по домам из-за обесценивания рубля, массовые сокращения в московских компаниях и учреждениях вынудили вернуться домой приезжих из российских регионов. Падение спроса привело к снижению цен на аренду жилья. Сейчас снять однокомнатную квартиру в Москве можно уже за 20 тысяч рублей. Столичные агенты по недвижимости рассказали МОСЛЕНТЕ об особенностях своей работы в условиях кризиса.

«Однушку можно снять за 20 тысяч»

Роман Бабичев, руководитель отдела аренды агентства недвижимости «Азбука жилья»

Уезжают все. На окраинах — например, около «Выхино» — «однушку» уже можно снять за 20 тысяч рублей. За 23 тысячи будет очень приличный вариант. Год назад такое же жилье стоило 25-27 тысяч рублей. Похожая ситуация и в других сегментах. В районе станции метро «Таганская» за 33 тысячи рублей можно найти действительно хорошую квартиру. В прошлом году ничего дешевле 40 тысяч здесь не было. У «Китай-города» сейчас «однушки» уходят за 40 тысяч рублей. Год назад такие же квартиры были на 10 тысяч дороже. В среднем падение цен составило 20-25 процентов.

Низкооплачиваемый «офисный планктон» оказался не у дел и вернулся обратно в регионы.

Предложение сейчас превышает спрос в 5-7 раз. Я шучу, что продолжают снимать только отъезжающие. Из-за кризиса многие лишились работы, освободили квартиры и уехали. Но есть и дополнительные факторы. В конце прошлого года во время обесценивания рубля народ судорожно тратил деньги. Состоятельные люди лихорадочно покупали квартиры, в которых жить не собирались. А что с этим жильем делать? Оно поступило на рынок аренды. Кроме того, сейчас уже появляются так называемые «подснежники»: квартиры, которые будут сдаваться летом на время отъезда хозяев на отдых, на дачу.

Обвал был бы вообще катастрофическим, но пока спад цен тормозит то, что многие собственники просто не хотят сдавать дешево. Некоторые продолжают выставлять старые цены. Так, на Енисейской улице в Бабушкинском районе мы пытались сдать однокомнатную квартиру за 32 тысячи. Наши агенты демонстрировали ее потенциальным клиентам 40 раз, но так и не нашли жильцов. Многие с прошлого года не сдают квартиры, ждут улучшения ситуации.

Фото: Хуберт Голстейн / "Коммерсантъ"

Предложение на рынке аренды недвижимости сейчас превышает спрос в 5-7 раз

Интересно, что в экономклассе мы фиксируем более значительное проседание, чем в сегменте квартир стоимостью 40-60 тысяч рублей. Я связываю это с тем, что низкооплачиваемый «офисный планктон» оказался не у дел и вернулся обратно в регионы, но компании держатся за квалифицированные кадры, которые как раз снимают более дорогое жилье.

Резко снизилось количество гастарбайтеров. По моим оценкам, мигрантов из Средней Азии по сравнению с прошлой весной стало процентов на 60 меньше. Районы, где приезжих было особенно много, — Бирюлево, Люблино, Марьино — сейчас просто стоят пустые.

«Профессия „риелтор“ исчезнет»

Алексей Алешко, частный агент по недвижимости

Я рекомендую собственникам менять подход к поиску жильцов. Настало время профессиональных рантье. Любую квартиру клиенту впарить уже не получается. Жилье для сдачи нужно готовить. При этом приличный ремонт, современная мебель - не панацея, в квартире должно быть приятно находиться. Сдать квартиру с облупившимися советскими шкафами, секретерами, комодами, тумбами и так далее, с каждым годом все труднее и труднее. В то же время, профессионально подготовленных для сдачи квартир всегда не хватает. И даже сейчас, в условиях резкого падения спроса, такие квартиры не застаиваются.

Раньше ставка не обсуждалась, это был принципиальный момент. Она составляла 100 процентов от сделки. Сейчас существуют комиссии 10 процентов. Фактически, это значит «Я готов работать за еду, подайте на хлеб».

Доходит до абсурда. В одном и том же доме, на одной и той же лестничной клетке могут быть две однотипные квартиры. Но одна — «убитая» — месяцами стоит и ждет клиента. Другую — подготовленную — отрывают с руками за гораздо большие деньги. Далеко за примером ходить не надо: недавно я помогал сдать жуткую «двушку» на Полежаевской. После полутора месяцев поиска клиентов ее удалось впихнуть за 25 тысяч рублей. В это же время подготовленная «однушка» на Бауманской по щелчку пальцев ушла за 50 тысяч. Надо понимать, что районы Полежаевской и Бауманской по престижности примерно одинаковы, а на Бауманской к тому же закрылось метро.

Работа риелтора многим со стороны кажется привлекательной. При этом реальная работа часто выглядит не такой красивой. На днях, например, в одной из съемных квартир обнаружили труп. Человек полтора года жил, исправно платил, но в какой-то момент перестал выходить на связь. После отправки уведомлений и безрезультатных звонков на мобильный мы приехали с понятыми. Дверь в квартире была такая, что никаких запахов из квартиры в общем коридоре не чувствовали, но стоило дверь открыть... Запах непередаваемый. Хозяйку квартиры в полуобморочном состоянии сразу увезли, а разбираться кому? — Агенту. Хорошо еще ненасильственность смерти вопросов сразу не вызывала, и все равно до двух часов ночи просидел.

Фото: Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Риэлторы советуют квартиры к аренде готовить: делать минимальный ремонт, покупать новую мебель

На рынке недвижимости происходит и еще один важный процесс: профессия риелтора отмирает. Количество квартир, предлагаемых в аренду напрямую от собственников, увеличивается в геометрической прогрессии. Мы видим колоссальный рост популярности сервисов типа «Авито» и «Яндекс.Недвижимость». Экономический кризис этот процесс только ускорил. Представьте, что собственник пытается сдать квартиру, но у него долго не получается. Кого он винит? Конечно, агента. Человек сам начинает искать съемщиков и обращается к специализированным сайтам. То же самое в купле-продаже. Плюс, в купле-продаже активно идет упрощение процедуры сделки, что тоже не может положительно сказываться на роли агента.

Уже сейчас агентский процент сильно упал. Раньше ставка не обсуждалась, это был принципиальный момент, — она составляла 100 процентов от сделки. Сейчас существует уже комиссия 10 процентов. Фактически это значит «Я готов работать за еду, подайте на хлеб». В Москве насчитывается порядка 5-7 тысяч агентов по недвижимости. Уверен, что в совсем недалекой перспективе их останется несколько сотен. Отделы аренды в агентствах недвижимости уже закрываются. Востребованными будут только профессиональные агенты, работающие с иностранцами и состоятельными клиентами. Первым нужна помощь в инокультурной среде, вторые просто могут позволить себе найм специального человека. Плюс останутся агенты профессионально работающие с управлением и сопровождением аренды недвижимости.

«Русские выбирают пафос»

Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate

Цены на аренду элитной недвижимости упали минимум на 50 процентов — гораздо сильнее, чем в среднем на рынке. В районах Арбата, Остоженки, Патриарших и Чистых прудов квартиры этого класса стоили 10-15 тысяч долларов, сейчас больше 5-6 тысяч долларов никто не платит.

Русские выбирают пафос? Я отношусь к этому с пониманием.

Причина проста: после введения антироссийских санкций иностранные специалисты, экспаты стали массово уезжать. Уехали в первую очередь топ-менеджеры из США, Великобритании, Германии, Франции. У нас, например, был корпоративный клиент — крупная французская компания. Раньше мы искали жилье для 1-2 сотрудников в месяц. Теперь последняя заявка поступила в мае прошлого года. За год доля экспатов упала, по нашим подсчетам, на 67 процентов.

Для рынка это огромный стресс — не только из-за оттока клиентов, но и из-за разницы в требованиях. Иностранцы предпочитают просторные квартиры с лаконичной отделкой: белые стены, большие пространства, много света. Никакой вычурности, показной роскоши. Владельцам таких квартир удавалось находить жильцов при минимуме затрат. Россияне требуют дорогой ремонт и дизайнерскую мебель. Нашим соотечественникам важен престиж, важны бренды мебели, техники, интересные дизайнерские решения.

В качестве иллюстрации могу привести пример. Мы искали жильцов в квартиру в «Доме на набережной». Собственница сделала необычный дизайнерский ремонт в духе конструктивизма, квартира экспонировалась в специализированных интерьерных журналах. Дизайнер много внимания уделил игре света и тени, играл оттенками… Мы привели на смотрины немцев, которые работали на «Красном октябре». Им очень удобно было месторасположение — они хотели ходить на работу пешком. И первое, что они спросили: «А можно все покрасить в белый цвет?». У хозяйки — настоящий шок, но решение она приняла быстро, поскольку ей нужно было быстро квартиру сдать, она переезжала работать в Швейцарию. Пошла немцам на встречу — все перекрасила.

Русские выбирают пафос? Я отношусь к этому с пониманием. Я некоторое время жил в Лондоне и наблюдал, как там ходят женщины. Очень многие плохо пахнут, ходят непричесанные, в каких-то старых стоптанных башмаках и затертых штанах. У меня осталось ужасное впечатление. В России женщины моются, уделяют внимание одежде, макияжу. У нас даже в магазин за хлебом девушка не пойдет так, как в Лондоне ходят по бутикам. Я думаю, при выборе как одежды, так и жилья сказывается общая разница культур.

Фото: Сергей Фадеичев / ТАСС

Цены на аренду в элитных жилых комплексах упали минимум на 50 процентов

В нынешних тяжелых условиях между жильцами и собственниками возникает все больше конфликтных ситуаций. На днях к нам обратилась за помощью женщина, у которой в квартире на Кутузовском проспекте два года прожил американец. В последние два месяца он перестал платить, а на все вопросы отвечал, что по-русски не понимает, хотя до этого они прекрасно общались. Мы написали на английском языке письмо с предупреждением, что для разрешения вопроса могут быть привлечены правоохранительные органы, и американец съехал на следующий день.

Другой инцидент произошел при участии депутата Государственной Думы, уроженца Армении. Собственники к кавказским квартиросъемщикам традиционно относятся неприязненно, но сейчас выбор ограничен. Парламентарий при нашем участии заселился в роскошную квартиру в стиле хай-тек на Ленинском проспекте. Хозяйка поставила условие: никто лишний в квартире жить не должен. Через месяц пришла снимать показания счетчика и была просто в шоке. Ванна-джакузи заставлена грязной посудой. Стены заляпаны грязью, каким-то маслом. Выяснилось также, что квартиросъемщик жил не один, а вместе с несколькими родственниками. В результате она тут же расторгла договор.

На фоне массового отъезда клиентов в прошлом году мы с удивлением отмечали приток украинских квартиросъемщиков. Представители украинской элиты, соратники Виктора Януковича бежали к нам из-за политической нестабильности и преследований на родине. Одни через нас снимали двухуровневую квартиру на Остоженке за 16 тысяч долларов в месяц. Другую квартиру, в одном из переулков Остоженки, снимали за 12 тысяч долларов. Интересно, что там никто даже ни разу не ночевал. От съема люди отказались через три месяца, а подушки и постельное белье в квартире даже не были распечатаны.

Игорь Кармазин
11:45, 22 апреля 2015