Как не попасть в сети «черных риелторов»

В понедельник, 17 августа, редакция газеты «Московский комсомолец» обратилась в правоохранительные органы столицы с просьбой расследовать причины смерти бывшего корреспондента издания Дмитрия Кафанова, который накануне выпал из окна своей квартиры. Сотрудники издания, знавшие погибшего лично, сомневаются в том, что он мог покончить с собой. По их мнению, в деле были замешаны «черные риэлторы». МОСЛЕНТА выяснила, как защитить от мошенников себя и свою недвижимость.

Как это бывает

Ольга ходит по судам уже второй год. Она стала жертвой «черных риэлторов», вынудивших ее родственника Евгения продать им квартиру, в которой она была прописана. «К сожалению, мой родственник — алкоголик. Известный факт, что поиск потенциальных жертв для «черных риэлторов» — это целый бизнес, в котором замешаны и паспортные столы, и участковые. Но я надеялась, что то, что я прописана в этой квартире, спасет Женю от такой участи. Хотя когда уже все произошло, и я пошла в Следственный комитет, мне даже там сказали, что было очень глупо рассчитывать на это», — рассказывает пострадавшая.

Злоумышленники давно приглядывались к квартире Евгения на улице Генерала Рычагова. Однажды они просто вывезли Евгения в загородный дом, где удерживали его почти полгода и поили водкой, пока тот не подписал все необходимые документы. Подставной покупатель, которая позже проходила по делу как свидетель, на суде признала, что она за квартиру ничего не платила, наоборот, ей осужденные риэлторы заплатили 100 тысяч рублей за то, что она временно побудет собственником.

После получения квартиры преступники пытались ее продать, причем за более-менее адекватную цену. У них даже появился покупатель, но поскольку к этому моменту риэлторы еще не успели выписать Ольгу, а на объект был наложен информационный запрет по ее заявлению в регистрационную палату, сделка так и не состоялась. В итоге они продали квартиру очень дешево. Новый покупатель, по словам преступников, изначально знала, что «квартира проблемная», но все-таки решила рискнуть. Ольга, впрочем, считает, что она тоже была замешена в этой афере.

Не зная, куда обращаться, Ольга написала заявления во все возможные инстанции. По ее делу началось разбирательство в Перовском суде. В результате риэлторы Марина Аношкина и Александра Прощалыкина были осуждены по статье 159 часть 4 УК РФ. Впрочем, это не решает жилищных проблем Ольги. В данный момент на квартиру наложен арест. Ольге предстоит гражданский суд.

«Сейчас у меня две проблемы: мне нужен адвокат, который поможет составить иск и будет вести дело. Сейчас на квартиру наложен арест, но я не юрист, не знаю, какое время он действует, и не перепродаст ли квартиру ее нынешняя владелица. Также необходимо, чтобы мой родственник смог принять в деле участие. Еще два года назад риэлторы отобрали у него паспорт, который он так и не восстановил. Убедить его мотаться со мной по судам и инстанциям тоже крайне проблематично — он постоянно пьет и ничего больше не хочет делать», — рассказала Ольга.

Почему это происходит

История Ольги — не редкость. По словам вице-президента Российской гильдии риэлторов Олега Самойлова, в настоящее время на рынке недвижимости каждая тринадцатая сделка становится предметом судебного разбирательства.

Он подчеркнул, что «перспективной целевой группой» для мошенников в основном являются пенсионеры, больные и социально незащищенные люди. «Это и понятно: слабого обидеть легче, и мошенники этим активно пользуются», — пояснил он.

Согласился с ним и генеральный директор юридической фирмы «Недвижимость в праве» Сергей Булгаков: «Обычно мошенники берутся за людей, находящихся в сложной жизненной ситуации, начинают их запугивать, например, что квартиру отнимут за долги, или обещают золотые горы тем, кому необходимы деньги. Также часто они начинают помогать пенсионерам, как бы берут их под свою опеку. Но по факту помогают около месяца, а потом бросают на произвол судьбы».

Впрочем, по словам экспертов, попасть в руки «черных риэлторов» может любой человек. По мнению Самойлова, основная проблема заключается в людской беспечности. «У нас менталитет такой, это и есть «русский авось», а потом удивляются, что остались и без денег, и без квартиры. Никогда нельзя экономить на сопровождении сделки юристом и предварительной экспертизе объекта. Обычно это стоит около 2 процентов от сделки, но вы должны понимать, что мнимая экономия может обернуться бедой», — отмечает Самойлов.

Кроме того, многие люди считают, что если в сделке участвует банк, например, в случае с ипотекой, то это гарантирует, что все будет хорошо. «На самом деле юристы банка действительно проверяют все необходимые им документы, но они исходят именно из тех документов, которые предоставляет продавец, априори считая их подлинными. Независимая экспертиза же всегда исходит из того, что все документы не являются подлинными, и тщательно перепроверяет каждую бумажку. Мы очень часто сталкиваемся с ситуациями, когда человек купил квартиру в ипотеку, а в итоге остался без квартиры, да еще и с огромным долгом перед банком»,— рассказал эксперт.

Если говорить в целом о рынке недвижимости, то, по словам Самойлова, сегодня риэлтором может назваться любой человек. «Никаких ограничений по компетенции, ответственности или порядочности для риэлторов сегодня нет», — говорит эксперт.

Он рассказал, что в настоящее время существует лишь добровольная система сертификации для риэлторских компаний. «Пройдя такую аттестацию в Российской гильдии риэлторов, компания подтверждает соответствие оказываемых услуг национальным стандартам профессиональной брокерской деятельности. Сертификат выдается сроком на три года. А сотрудники компаний обязаны проходить аттестацию. Список сертифицированных компаний можно посмотреть на сайте гильдии», — рассказал Самойлов.

Вместе с тем он надеется, что сертификация станет обязательной для всех риэлторских компаний уже до конца 2015 года. «О необходимости навести порядок в этой сфере заявлял ранее даже президент России Владимир Путин. Вопрос планируется обсудить в Госдуме будущей осенью», — сказал он.

Кроме того, по словам адвоката Андрея Першина, для профилактики подобных преступлений необходимо значительно усилить контроль за социально незащищенными категориями граждан. «Сейчас эту функцию выполняют участковые, но по факту они не могут успевать все. Необходимо, чтобы в каждом районе работали специальные инспекторы, отслеживающие как криминогенные группировки, так и одиноких людей, оказывали им поддержку. Это они должны присматривать за такими людьми, а не мошенники».

Как не попасть в беду

А пока законодательные вопросы решаются во властных кругах, эксперты дали МОСЛЕНТЕ несколько советов, как обезопасить себя от «черных риэлторов».

Так, Самойлов отметил, что если вы обращаетесь к риэлтору, необходимо проверить, что из себя представляет компания, в которой он работает. В частности, имеет ли компания сертификат. «Если вы выбираете услуги частного маклера, убедитесь хотя бы, что он работает в правовом поле, то есть у него открыто ИП и он платит налоги. Потому что если человек работает вне правового поля, то ему после совершения сделки вообще ничего не мешает выключить телефон и сбежать», — сказа он.

«Никогда не выписывайте доверенности на совершение сделки незнакомым людям. Не поленитесь сами явиться в МФЦ, заранее договорившись о встрече с консультантом, чтобы он еще раз перепроверил все документы. Также важно убедиться, что не произошло подлога документов», — поддержал его Булгаков.

По словам эксперта, если возникли сомнения, сделку можно приостановить. Регистрационная палата находится по адресу Большая Тульская, дом 15. Здесь можно написать заявление для наложения информационного ареста, то есть для приостановления любых действий по конкретному имуществу. Лучше, если это будет делать сам собственник, который подробно опишет всю ситуацию и приложит ксерокопии всех документов, которые относятся к делу, в том числе свое заявление в полицию и прокуратуру, если они есть.

«Если у вас возникли сомнения, необходимо обратиться в любое профильное учреждение, например, в Московскую ассоциацию риэлторов. Там бесплатно можно получить консультацию по вашей сделке. Лучше задать лишний вопрос, чем остаться без денег и квартиры», — отметил Самойлов.

По словам Першина, если вы уже выписали генеральную доверенность риэлторам, необходимо ее отменить. Это можно сделать, отправив аннулирование доверенности ценным письмом с описью вложения, которое вручат под расписку. В течение трех дней доверенное лицо обязано обратиться к нотариусу, а документ — вернуть.

Если вы связались с мошенниками, по словам адвоката, заявление лучше писать сразу во все правоохранительные органы. «Пусть лучше они перекидывают ваше заявление друг другу, но важно поднять шумиху», — подчеркнул он.

Пострадавшая Ольга также поделилась своим опытом: «Если вы оказались в подобной ситуации, нужно немедленно обращаться в прокуратуру. Это единственный шанс, что на ваше дело обратят внимание без связей и денег. Если просто написать заявление в полицию, то от вас попытаются попросту отделаться. И если о себе не напоминать, то никто вашим делом заниматься не будет. Вообще главное — добиться возбуждения уголовного дела, у меня на это ушло около года. Меня следователь постоянно кормил «завтраками», что все будет на следующей неделе, через месяц...».