Когда перестанут падать цены на квартиры

Снять квартиру в Москве сегодня не проблема, как по деньгам, так и по времени. Но наниматели не торопятся с выбором, отсматривая иной раз по 10-20 вариантов, пока не остановятся на наиболее подходящем. Столичный рынок аренды стал полностью рынком арендатора.

Если еще год назад искать жилье приходилось в среднем три-четыре дня, а сдать можно было за два-три дня, то сейчас все наоборот — поиск занимает пару дней максимум (если только сам квартиросъемщик не закопается в предложениях), а экспозиция — пять-семь дней. Впрочем, адекватный арендодатель, понимающий ситуацию, готовый снижать ставки и идти на уступки, квартирантов обязательно найдет. Несмотря на то, что за последний год количество желающих арендовать квартиру в Москве заметно поубавилось, оно по-прежнему достаточно велико.

Тенденция к преобладанию предложения над спросом наметилась еще в ноябре 2013 года и стабильно сохранялась весь 2014 год до августа 2015 года, рассказывает первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова: «Например, в апреле, июне, октябре прошлого года предложение превышало спрос в пять-шесть раз. Но в августе этого года они практически сравнялись. Примечательно, что нынешний объем предложения меньше предложения 2014 года на 47 процентов. При этом спрос, наоборот, выше прошлогодних показателей на 17 процентов».

По ее словам, на протяжении многих лет рынок аренды развивается циклично с ярко выраженной сезонностью: традиционно со второй половины июля происходит активное увеличение спроса, к середине осени он начинает снижаться и достигает минимума в декабре. Этот год не стал исключением, несмотря на изменившиеся экономические условия: в июле-августе специалисты компании наблюдали рост спроса, который продолжился и в сентябре.

Несколько иные данные у департамента аренды квартир агентства «ИНКОМ-Недвижимость». Они также отметили увеличение активности нанимателей за последние три месяца, но по-прежнему видят превышение предложения над спросом примерно в 1,5 раза, несмотря на то, что осень — традиционно «высокий сезон». «Однако это уже снижение разрыва, ведь весной и летом он был двукратным», — говорит заместитель директора департамента Оксана Полякова. При этом летом наблюдалось даже незначительное понижение цен, но оно происходило исключительно за счет тех собственников, кто в результате торга делал скидку. В целом, на данный момент арендные ставки стабилизировались, резких скачков нет.

###Эконом подешевел

Наиболее болезненно на кризис отреагировал сегмент экономкласса. По данным «МИЭЛЬ-Аренда», средние арендные ставки в нем с начала года снизились на 2,7 процента (трешки), 7,7 процента (двушки) и 9 процентов (однушки). Еще более пессимистичны в «ИНКОМ-Недвижимости»: по их оценкам, цены упали на 10-15 процентов.

«Если в прошлом году однушку в хорошем состоянии рядом с метро можно было снять за 30-35 тысяч рублей, то сейчас однокомнатная квартира стоит от 23 тысяч. Самая простая двухкомнатная квартира раньше была 35-40 тысяч, сейчас ее можно спокойно снять по цене от 30 тысяч. По трешкам цена была от 45-50 тысяч, стала — от 40 тысяч. И при этом у клиента большой выбор из разных вариантов», — говорит руководитель отдела аренды компании «Азбука Жилья» Кристина Чайка.

По ее словам, сегодня ситуация для собственников квартир даже хуже, чем в предыдущий кризис. Тогда самих объектов для сдачи в общей сложности было меньше. Но с тех пор каждый год рынок пополнялся новыми предложениями, в том числе за счет новостроек, и конкуренция между арендодателями заметно усилилась. А сегодня к этим дополнительным площадям добавились старые, освобождаемые жильцами. Многие арендаторы столкнулись с финансовыми проблемами вплоть до сокращения штатов и зарплат и были вынуждены съехать с квартир. Одни просто поменяли их на более дешевое жилье, другие вовсе покинули столицу.

Средняя цена аренды однокомнатной квартиры экономкласса в столице на сегодняшний день, по расчетам «МИЭЛЬ-Аренда», составляет 30,83 тысячи рублей, двухкомнатной — 39,95 тысячи, трехкомнатной — 51,24 тысячи. Сопоставимые цифры приводит и «ИНКОМ-Недвижимость»: однокомнатные квартиры — 30,4 тысячи рублей, двухкомнатные — 38,4 тысячи, трехкомнатные — 46,5 тысячи, четырехкомнатные — 59 тысяч рублей.

###Размер имеет значение

В целом низкобюджетный сегмент остается наиболее востребованным. При этом экономические потрясения внесли некоторые коррективы в спрос с точки зрения размера квартир. «До кризиса многие рассматривали предложения двух- и трехкомнатных квартир. Сегодня спрос на рынке аренды квартир формируют наниматели одно- и двухкомнатных квартир экономкласса. Наиболее ликвидные варианты на рынке аренды жилья буквально расхватываются», — говорит Оксана Полякова.

В начале осени максимальным спросом пользовались однокомнатные квартиры стоимостью до 30 тысяч рублей (500 долларов в месяц) — на их долю приходилось 38,6 процента от общего спроса, подсчитали в «МИЭЛЬ-Аренда». Популярны оказались и чуть более дорогие однушки — до 45 тысяч рублей (750 долларов), это 18,4 процента, и двушки в том же ценовом диапазоне — 16 процентов. «Спрос на наиболее востребованные квартиры стоимостью найма до 500 долларов в месяц превышает предложение в 1,2 раза», — отмечает Мария Жуковова.

При желании сегодня можно найти квартиру и совсем дешево. Так, по данным базы объектов «МИЭЛЬ-Аренда», самый бюджетный и небольшой по площади вариант стоит 20 тысяч рублей в месяц. Это малогабаритная однокомнатная квартира общей площадью 18 квадратных метров на третьем этаже пятиэтажного дома на улице Флотская со свежим косметическим ремонтом, необходимой жилой мебелью и бытовой техникой.

Согласно рейтингу наиболее экономичного жилья, составленному специалистами департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость», за те же 20 тысяч рублей в месяц можно снять однушку на втором этаже пятиэтажного дома на улице Шумилова в пешей доступности от станции метро «Кузьминки», в хорошем состоянии, с мебелью (правда, всего на три месяца). Или на пятом этаже нового 17-этажного дома на улице Маршала Савицкого, с мебелью и застекленным балконом, но далековато от метро.

В расселении арендаторов по районам Москвы прослеживаются две тенденции. С одной стороны, продолжают пользоваться спросом престижные районы — Хамовники, Крылатское — хотя цены там снижались не так активно, как в среднем по городу. С другой стороны, популярны и те округа, где сосредоточены наиболее бюджетные предложения — ВАО и ЮВАО.

###Богатые не плачут

В сегментах комфорт-класса и бизнес-класса изменения не столь драматичны, как в экономе. «Как стоила квартира 100-150 тысяч, так и в этом году она пользуется спросом по той же цене», — замечает Кристина Чайка. По ее словам, комфорт-класс — это квартира в центре с евроремонтом и современной мебелью. Бизнес-класс — квартира общей площадью от 80-90 квадратных метров в монолитном доме с огороженной территорией и подземным паркингом. В бизнес-классе, по данным «МИЭЛЬ-Аренда», однокомнатные квартиры сейчас в среднем стоят 50,5 тысяч рублей, двухкомнатные — 91,4 тысячи, трехкомнатные — 105,59 тысячи, многокомнатные — 205,64 тысячи.

Самой дорогой и просторной квартирой в базе «МИЭЛЬ-Аренда» является пятикомнатная квартира с арендной ставкой 2,63 миллиона рублей в месяц на четвертом этаже пятиэтажного дома на улице Звенигородская в нескольких минутах ходьбы от станции метро «Кунцевская». В квартире общей площадью 313 квадратных метров выполнен дизайнерский ремонт, установлена система «Умный дом» и система кондиционирования. Она полностью меблирована и оборудована необходимой бытовой техникой. В доме есть подземный паркинг на два-три машиноместа.

У «ИНКОМ-Недвижимости» лидером сентябрьского топ-листа эксклюзивных предложений на рынке аренды жилья стала квартира площадью 282 квадратных метра с арендной ставкой в 1 миллион рублей в месяц. Она расположена в клубном жилом комплексе на улице Остоженка, недалеко от станции метро «Кропоткинская». В квартире выполнен ремонт по авторскому дизайн-проекту, установлена мебель в стиле «модерн» и «хай-тек». Комплекс обеспечен военизированной охраной. Нанимателю объекта предоставляются два машиноместа в подземном паркинге.

###Иностранные ряды поредели

Самыми желанными квартирантами по-прежнему остаются семейные пары без детей или с детьми школьного возраста. Менее охотно сдают квартиры семьям с маленькими детьми, одиноким молодым людям и жильцам с домашними животными. Вместе с тем, собственники квартир вынуждены подстраиваться под новые условия и более лояльно относиться к постояльцам. Сегодня почти все наймодатели готовы ремонтировать мебель и технику, половина хозяев квартир позволяют арендаторам размещаться с детьми и животными, не так остро стоит национальный вопрос, констатируют эксперты.

Собственники также идут на уступки в отношении залога: 30 процентов согласны снизить эту сумму вполовину, 15 процентов — на две трети. В сегменте комфорт-класса места для автомобилей на парковке или в гараже наниматели в докризисные времена оплачивали отдельно, а с февраля этого года в четверти предложений эта услуга включена в стоимость арендной ставки.

Раньше многие арендодатели, особенно в элитных сегментах, предпочитали в качестве жильцов исключительно иностранцев из дальнего зарубежья. В этом году число подобных требований заметно поубавилось. Введение санкций в отношении России и закрытие ряда офисов западных компаний в столице стало причиной тотального снижения количества нанимателей из Европы: их число сегодня настолько мало, что не является статистически значимым, поясняют эксперты.

Осенью 2015 года места европейцев в премиальном сегменте аренды квартир заняли бизнесмены из Турции, Китая, Кореи. Соответственно, поменялись и приоритеты. «Арендаторы из Европы особое внимание уделяли архитектурным изыскам старой Москвы, поэтому жилье выбирали в историческом центре (Замоскворечье, Чистые и Патриаршие пруды, улицы Поварская, Арбат, Большая Никитская). Советский ампир также приветствовался, например, высотка на Котельнической набережной, — поясняет Оксана Полякова. — Состоятельных иностранных нанимателей в 2015 году мало интересуют историческое наследие города и столичная инфраструктура. Их предпочтения склоняются в сторону современных жилых комплексов и клубных домов с собственной инфраструктурой». Объединяют их требования к самой квартире — практичность и комфорт без излишнего шика, возможность добираться пешком до работы.

По данным департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость», в сентябре иностранцы составляли 37 процентов из всех, кто проживает в столице в съемных квартирах. По сравнению с аналогичным периодом 2014 года, показатель снизился на 13 процентов. На долю «знатных иностранцев» приходится шесть процентов, остальные — гастарбайтеры из стран СНГ, Китая и Вьетнама, которые снимают самое бюджетное жилье поблизости от рынков, фабрик и предприятий — например, в Капотне, Бирюлеве, Солнцеве и Ново-Переделкине. На севере столицы перспективными для расселения рабочих-мигрантов считаются районы Северный и Молжаниновский, а также Зеленоград.

###Осторожные прогнозы

Очевидно, что дальнейшие изменения на рынке аренды жилья будут зависеть от состояния экономики, а оно пока оптимизма не внушает. Поэтому ожидать возврата прежних ставок не приходится. «Их повышение возможно при стабилизации экономики, снижении инфляции, обеспечении населения стабильным заработком, то есть при общем повышении благосостояния. Кроме того, сыграть на повышение цены смогут после снятия санкций в отношении России, когда к нам вернутся экспаты, когда вновь откроются представительства иностранных компаний», — прогнозирует Оксана Полякова.

Мария Жукова видит два варианта развития событий по окончании осеннего сезона. Первый — цены замрут на достигнутом уровне до следующего сезона. Такое развитие характерно для стабильного рынка аренды. Второй вариант — цены пойдут вниз. Это возможно при падении спроса и росте предложения. Аналогичный прогноз дает и Кристина Чайка. Она предполагает, что до конца года цены останутся на текущем уровне, но не исключает их понижения в случае дальнейшего падения доходов населения.

Екатерина Трофимова