03 июля 2017 в 15:40

Инструкция по реновации

Адвокат Анатолий Кучерена — о правовом аспекте программы
Сергей Бобылев / ТАСС
Адвокат, председатель центрального совета Общероссийского общественного движения «Гражданское общество» Анатолий Кучерена с коллегами сформировал штаб для защиты интересов москвичей — участников программы реновации. Теперь он написал краткую инструкцию для клиентов, чтобы «рассеять страшилки».

Закон о реновации ветхого жилья в Москве наконец был подписан президентом России Владимиром Путиным. Однако еще на стадии рассмотрения документа адвокат, председатель центрального совета Общероссийского общественного движения «Гражданское общество» Анатолий Кучерена с коллегами сформировал штаб для защиты интересов москвичей — участников программы реновации. Теперь он написал краткую инструкцию для жильцов пятиэтажек с целью «рассеять страшилки», которые рассказывают клиенты сотрудникам штаба.

Создание штаба стало совершенно естественной реакцией на шквал взращенных на почве юридического нигилизма вопросов к градостроительной инициативе.

Анатолий Кучерена

адвокат, председатель центрального совета Общероссийского общественного движения «Гражданское общество»

Многие москвичи испытывали стресс, а приходилось принимать судьбоносное решение об участии или выходе из программы реновации.

На собственном опыте по работе с гражданами в поселке Бутово и СНТ «Речник» убедился, что главное оружие собственников — знание своих прав. Так, в поселке Бутово, на месте которого должен был вырасти новый микрорайон, жители грудью встали на защиту своих участков. Тогда мы защищали не только Юлию Прокофьеву и ее сына Михаила, а интересы всех жителей Бутова от неправомерных действий власти, которая спровоцировала этот конфликт.

(Справка МОСЛЕНТЫ: Юлия Прокофьева и ее сын Михаил отказались переселяться из своего частного дома на Богучарской улице в однокомнатную квартиру на улице имени Ахмада Кадырова. 19 июня 2006 года судебные приставы при поддержке милиции и бойцов ОМОНа попытались выселить Прокофьеву и ее сына силой. Местные жители устроили баррикады на пути к дому выселяемых и вступили в столкновение с представителями правоохранительных органов. Несмотря на это, судебные приставы все же проникли в дом Прокофьевой, после чего на двух грузовиках увезли ее вещи в предложенную властями квартиру. Тогдашний мэр столицы Юрий Лужков резко осудил действия горожан).

Благодаря созданию рабочей группы на месте нам удалось добиться для семьи Прокофьевых, владеющей частным домом и участком, равноценного предложения от властей. Да, были и «бутовский штурм», и «осада», но конфликт решился в юридической плоскости.

Важно, что закон о реновации учитывает права москвичей на справедливую компенсацию взамен освобождаемого жилья.

Например, кардинально решается вопрос с коммунальными квартирами. Эта форма общежития, давно ставшая рудиментом эпохи, до сих пор — головная боль тысяч москвичей. Программа переселения гарантирует жителям коммуналок отдельные квартиры. Также законодателями учтены интересы бизнеса, так как владельцы нежилых помещений вправе требовать «равноценную и предварительную компенсацию за те помещения, которые будут у них изыматься».

Десять лет назад этого приходилось добиваться путем прямого противостояния. В случае с «Речником» для меня как юриста очевидно, что не был соблюден важнейший юридический принцип состязательности судебного процесса, а отсутствие надлежащего контроля за действиями территориальных приставов привело к острому конфликту.

Дачники, владеющие своими участками на протяжении 50 лет, были вынуждены заново доказывать свое право собственности, а местные судебные органы тем временем выносили противоречащие друг другу решения. Территория СНТ «Речник» еще в середине 90-х была внесена в земельный кадастр, но по неизвестным причинам регистраторы не торопились с оформлением недвижимости и земельных участков.

Только после вмешательства конфликтной комиссии жители, лишившиеся своих домов, смогли рассчитывать на компенсацию и предоставление земель под строительство.

Сегодняшние участники программы реновации могут избежать подобных трудностей. Возможность проведения независимой экспертизы по оценке собственности переселенцев гарантирована законом о реновации, а тема межевания земель под многоквартирным домом находится на особом общественном контроле.

Вопрос о том, как правильно провести межевание и оформить придомовую территорию в собственность, сегодня в топе обращений в наш юридический штаб защиты интересов москвичей, участников программы реновации. Кстати, к нам обращаются как те, кто хочет участвовать в реновации, так и те, кто выступает против нее. Ведь «квартирный вопрос» по-прежнему остается одним из самых острых и чувствительных для москвичей.

К сожалению, я вижу, как запуганы горожане заявлениями оголтелых политиков и общественных деятелей о том, что у них собираются отобрать их собственность или каким-то другим способом нарушить их права.

Согласно букве закона, реновация не противоречит ни Конституции России, ни Гражданскому кодексу, ни Жилищному. Никто не может прийти к гражданину и сказать: «У вас есть собственность, а мы ее забираем». А вот какие конкретные перспективы открываются перед москвичами, надо рассмотреть на примерах из жизни.

Многих интересует метраж новых квартир и район, в который будет осуществляться переселение. Чтобы рассеять страшилки о переселении в каменные джунгли за МКАД, достаточно прочитать одну из ключевых поправок к закону: новая квартира должна находиться в том же районе, что и прежнее жилье. Исключение составят Зеленоградский административный округ и ТиНАО, где люди могут переселяться в рамках округа.

Львиная доля вопросов касается метража. Например, в приватизированной дочерью квартире прописана и живет мать. Сколько метров они получат? По 18 квадратных метров на каждую (именно столько составляет социальная норма жилья на одного на данный момент в Москве — ред.), то есть 36 квадратных метров, или всего 18 квадратных метров?

Отвечаю: количество зарегистрированных в квартире граждан не влияет на размер предоставляемой новой квартиры.

Равнозначной будет признана квартира, жилая площадь и количество комнат которой не меньше таких характеристик в освобождаемом жилье, а общая площадь — больше. Те, кто захочет улучшить жилищные условия, вправе рассчитывать на льготные условия приобретения дополнительных квадратных метров.

Процедура проведения собрания собственников и голосование о судьбе дома также рождают массу вопросов. Поступают тревожные звонки, жители жалуются на агрессивных агитаторов, запугивания со стороны соседей и так далее. Кстати, когда мэром Москвы был Юрий Лужков, также осуществлялся снос пятиэтажек, и при этом никакого голосования не проводилось, мнением жильцов не интересовались.

Нас часто спрашивают: каким образом большинство жильцов многоквартирного дома может решать вопросы, касающиеся собственности конкретного жильца?

Если отбросить эмоции, голосование — это вполне демократическая процедура, призванная учесть мнение большинства, а юридический ответ на конкретный вопрос найдется в Жилищном кодексе.

В соответствии с частью 5 статьи 46, решение общего собрания собственников (ОСС) помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном порядке по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в данном доме. В противном случае было бы вообще невозможно принятие каких-либо решений касательно судьбы того или иного дома. А вот как проводить собрание без нарушений — вопрос принципиальный.

Согласно статьям 44-48 Жилищного кодекса, для инициирования ОСС необходима поддержка жильцов, имеющих в собственности не менее 10 процентов от общей площади дома. Организаторы ОСС должны утвердить повестку собрания, она и будет вынесена на голосование. Затем, за 10 дней до даты ОСС, надо уведомить всех собственников дома (включая собственников нежилых помещений).

Нарушение срока может привести к признанию собрания несостоявшимся, при этом уведомления должны раздаваться под подпись непосредственно собственникам, а не их супругам, родителям и так далее. Собрание может быть проведено в очно-заочной форме (то есть все, кто не может присутствовать, вправе выдать доверенность на предоставление своих интересов), результаты голосования легитимны при наличии кворума, то есть более 50 процентов собственников.