«Мы делаем этаж открытым для всех»

Урбанистика
Изображение: Nightingalehousing.org

Чтобы выступить на конференции «Архитектор будущего» в Институте «Стрелка», в Москву приезжала менеджер по развитию австралийского проекта социального жилья Nightingale Лола Дигби-Диркс. МОСЛЕНТА выяснила у нее, какой алгоритмом позволяет в любой стране добиваться 20-процентного снижения цены за метр квадратный, и почему первый этаж хорошего дома должен быть открыт для всей улицы, а крыша - для жильцов.

Земля и банки

Как я понимаю, вы с коллегами решили «изобрести велосипед» - заново придумываете, как делать в Австралии проекты доступного социального жилья?

Да, типа того. Если говорить о европейском опыте, то, в принципе, ничего нового мы не придумали. Но для Австралии то, что мы делаем, довольно необычно.

Сколько у вас уже готовых проектов?

E3c4365dfa05c3b1f77affdd6edeb293f6e2f8f1

Лола Дигби-Диркс, архитектор, менеджер по развитию проекта Nightingale австралийского бюро Breathe Architecture

Фото: Стрелка

В декабре прошлого года мы сдали первое здание на 20 квартир, сейчас готовим к сдаче второе, на 30. За следующий год мы планируем сдать три здания, а всего их у нас сейчас в работе 14. И мы надеемся, что со временем выйдем на тот уровень, когда в год будем сдавать по 10-15 домов.

И что вам дается сложнее всего?

Конечно, главная проблема, в которую мы упираемся – это цены на землю. Не знаю, как у вас, но в Австралии очень трудно купить землю, тем более – по доступной цене. И так как на цены за землю мы повлиять не можем, приходится изобретать разные другие варианты удешевления проектов. Мы сейчас пытаемся запустить два принципиально новых подхода для рынка недвижимости Австралии. Первое – это не покупать землю под дом, а строить на арендованных на 99 лет участках, и если все удастся, то это даст очень ощутимую экономию. Например, в Сиднее мы сейчас не можем строить из-за дороговизны земли, пока только в Мельбурне. У многих церковных организаций в Австралии много земли и мало денег, мы пробуем работать с ними. И второе – размер квартир: сейчас мы не можем их проектировать и строить площадью меньше 50 метров квадратных.

Почему? Их можно делать и гораздо компактнее. Я снимал в Токио квартирку – 17 метров, и все там было: ванная, в которой можно лечь, плита, холодильник, стиральная машина, и двуспальная кровать.

35a6deca2039786ce3bcd12a3bd1f3e22793765d
Фото: Nightingalehousing.org

Да, и мы с удовольствием делали бы такие же проекты, но на данный момент банки в Австралии не дают кредит на квартиру, если ее площадь меньше 50 метров. Так что в проекте Nintingale с одной спальней сейчас мы делаем 50-метровые квартиры, с двумя – от 70 до 75, с тремя – от 90 до 110. Но, если удастся договориться с банками на специальную программу кредитования под наш социальный проект, то мы будем делать и 25-30-метровые квартиры. И такого в Австралии еще не делали. Цена за квадратный метр при этом не упадет, но сами квартиры станут доступнее.

Коммунный дух

И кто купил квартиры в первом вашем доме?

Необычный получился дом, потому что квартиры в нем раскупили те, кто уже слышал и знал о других проектах нашего бюро. А тут мы объявили, что начинаем проект социального жилья, и весь дом раскупили архитекторы, графические дизайнеры, учителя, - креативные люди. 70 процентов – женщины, в основном молодые, 30-35 лет, и это их первый «свой» дом. И как правило они жили раньше в отдельных домиках-коттеджах, а в Nintingale решили переехать еще и ради социализации, сообщества.

А как у вас выстроено финансирование строительства?

31ac71071fd311d2b4ac71b22d321a1cd1376391
Фото: Стрелка

В своих проектах мы привлекаем инвесторов: прежде, чем начать строительство, нам нужно продать все квартиры в доме. При том, что обычно девелоперам в Австралии достаточно продать для этого 60 процентов площадей, - но наша схема отличается. И если обычные дома после строительства долго стоят наполовину пустые, то у нас сразу весь дом заселяется.

Фотографии на странице проекта Nintingale в Instagram очень вдохновляют: похоже, вам удалось придумать, как в наши дни строить доступное жилье, в котором к тому же есть такой общинный, коммунный дух. Жильцы не сидят взаперти по своим квартирам, а часто общаются, проводят время вместе. Как вам удалось этого добиться?

22c740a30a4b2c9367de5693c04470f5873b5d8d
Изображение: Nightingalehousing.org

Для этого проект должен быть выстроен на нескольких ключевых решениях. Во-первых, чтобы сообщество, которое будет жить в новом доме, влилось в существующую социальную структуру, мы всегда начинаем с исследования улицы. Выясняем, чего на ней не хватает, и, исходя из этого, планируем пространство первого этажа таким образом, чтобы оно соответствовало нуждам жильцов не только дома, но и всей улицы. Начиная с первого нашего проекта Nintingale 1, мы делаем первый этаж открытым для всех: любой может зайти, присесть на скамейку, выпить кофе, зайти в туалет. Но дальше первого этажа могут пройти только жильцы: все двери и лифты на электронных пропусках.

Для жильцов мы устраиваем пространства общего пользования на крышах: делаем там озеленение, ставим решетки для барбекю и стиральные машины, которые в Австралии обычно размещаются в квартирах или на этаже. И все с радостью собираются и проводят там время.

А внутри зданий вы пространства общего доступа устраиваете? Для сборов и общения в холодное время года?

555e26023ed30b736288c24c96b59f59829d342f
Изображение: Nightingalehousing.org

Нет, это дорого, а мы делаем проект доступного социального жилья. Хотя сейчас мы готовим один проект, в котором порядка 30 процентов площадей будут общего пользования: кухни, гостиные, пространства для проведения воркшопов. Но для этого жильцы скидываются, и помимо своей квартиры в складчину оплачивают все эти пространства. В результате чего получится великолепное здание, но квартиры там в итоге будут стоить жильцам дороже, чем в наших проектах доступного жилья.

Способы сэкономить

Расскажите поподробнее, за счет чего вам удается снижать цены и делать жилье доступным?

E592fcd25a67a37ade46a7c2429f837cf13b209f
Изображение: Nightingalehousing.org

Один из главных моментов здесь - это выбор и стоимость участка. Первый дом проекта Nintingale мы построили в шести километрах к северу от Мельбурна, в Бронсвике, у железнодорожных путей, и еще на подобном участке сейчас ведем строительство, почти на той же улице. Все из-за того, что земля там дешевая: район чуть криминальный, не самый модный, повсюду чуть грязновато, нет больших торговых центров и фирменных магазинов, зато много местных кафе с дешевой едой и в целом место крутое.

Вторая важная статья расходов – работа архитектора и строительные материалы. Очень важная часть работы над проектом: убрать из него все лишнее. Пока будущие жильцы не внесли депозит, у всех нужно выяснить, без чего они готовы обойтись. В основном у покупателей наших квартир нет машин: они либо пользуются каршерингом, либо ездят на транспорте. Так что в здании и на прилегающей территории мы не делаем ни гаражей, ни парковок, что позволяет сэкономить еще пару тысяч долларов. Мы не используем дорогих отделочных материалов, не отделываем фасад плиткой, что позволяет еще снизить общий бюджет проекта. Опять же, окна мы делаем не огромные и дорогие, а обычные, и столько, сколько нужно для инсоляции помещений. И все они с двойными, а не обычными для Австралии одинарными стеклами, что добавляет теплоизоляционных свойств. Дело в том, что мы закладываем в здание хорошую систему естественной вентиляции и теплосбережения, устанавливаем вентиляторы под потолком, водные батареи, но отказываемся от кондиционирования, что еще ощутимо удешевляет проект.

1973bfca2d11041b71d2b82d7b99b8b84683b438
Изображение: Nightingalehousing.org

И сколько вы на всем этом выигрываете, если сравнивать со стандартной для Австралии ценой за метр квадратный?

Мы срезаем около 20 процентов в сравнении со средним предложением по рынку. И начинаем сейчас новые проекты, для которых землю не покупаем, а берем в долгосрочную продлеваемую аренду, что еще удешевляет проект. Это немецкая модель, бывшая популярной около 30 лет назад, но в Австралии до сих пор не реализованная. Там метр квадратный будет уже на 30-35 процентов дешевле стандартной цены по стране.

Конференция «Архитектор Будущего» прошла в рамках образовательной программы АРХИТЕКТОРЫ.РФ, инициированной ДОМ.РФ и Институтом медиа, архитектуры и дизайна «Стрелка» при поддержке Минстроя России.