00:00, 31 марта 2017
4 мин.

Право на город

Архитектор Илья Заливухин о принятых в Москве правилах землепользования и застройки

На этой неделе московские правительство утвердило правила землепользования и застройки, сокращенно – ПЗЗ. Это второй по важности после Генплана градостроительный документ. Он определяет, где, что и в каких масштабах можно строить в столице.

Право на город
Александр Любарский / "Коммерсантъ"

На этой неделе московские правительство утвердило правила землепользования и застройки, сокращенно — ПЗЗ. Это второй по важности после Генплана градостроительный документ. Он определяет, где, что и в каких масштабах можно строить в столице.

Читайте на тему:

Согласно ПЗЗ, главным приоритетом Москвы станет сохранение природных территорий, водоохранных зон и объектов культурного наследия, а застройка затронет чуть более 10 процентов территории. Сами правила распространяются почти на весь город, исключая Троицк, Щербинку и «Сколково», для которых документы разработают отдельно. Также отдельно будет рассматриваться программа по «хрущевкам».

Архитектор и градостроитель Илья Заливухин рассказал МОСЛЕНТЕ, в чем заключается важность ПЗЗ для Москвы, почему такой документ появился только сейчас, и чем это отличается от советского планового хозяйства.

Устойчивая мировая модель

Правила землепользования и застройки определяют, как именно собственники участка могут им пользоваться. Это могут быть какие-то ограничения или отсутствие ограничений, там описывается допустимое функциональное назначение, высотность, плотность и так далее. Таким образом, это документация, определяющая образ города. Если вы собственник и, скажем, хотите построить на своей территории многоэтажную гостиницу, а город обозначил это место как территорию под парк, то ничего не поделаешь, вам придется делать парк.

Читайте на тему:

На самом деле, во всем мире ПЗЗ являются основным документом, потому что чем более подробно определено, что можно возводить на том или ином участке, тем меньше дальнейших бюрократических процедур и возможных конфликтов интересов.

Это очень устойчивая мировая модель развития городов, дающая собственникам возможность развивать свои участки и платить налоги городу, который на них сможет строить школы, детские сады, дороги, инженерные сети и канализацию, а также благоустраивать территорию.

Право на город

Сергей Пятаков / РИА Новости

Правила, гуманные для города

Почему эта модель появляется в Москве только сейчас? Наверное, раньше некоторым было удобнее управлять всем в ручном режиме. Раньше, когда этого документа не было, можно было решить вопрос в сторону парка, а можно было, приложив некоторые рычаги, решить его в сторону, например, многоэтажного дома. Теперь же у нас появляются правила, на которые можно опираться. И эти правила, на мой личный взгляд, достаточно гуманные для всех, и в первую очередь — для города.

Читайте на тему:

В других городах России ПЗЗ уже существуют — в Обнинске, в Перми, в крупных городах-миллионниках, и в некоторых уже достаточно давно. Видно, как они работают, какие могут быть проблемные места. Для Москвы это первый такой документ. Эти правила в дальнейшем, возможно, будем уточнять, детализировать, проводя общественные слушания по каждому конкретному участку. Но в целом от принятия ПЗЗ все должны выиграть — и жители города, и собственники участков, и власть, и специалисты.

ПЗЗ должны быть максимально детальными

ПЗЗ нужны, чтобы с одной стороны не задавить владельца участка административными барьерами, но с другой — соблюсти сбалансированное развитие города. Если, например, построить слишком много жилья в неподходящем месте, далеко от общественного транспорта, то все люди купят себе машины, и город встанет в пробках. Это как раз то, что мы сейчас наблюдаем.

Читайте на тему:

Вообще, правила землепользования и застройки должны быть проработаны до уровня проекта планировки каждого участка. Каждая территория должна быть предварительно разработана и осмысленна, чтобы и правила застройки были максимально эффективными.

Общие принципы городского развития, которые определяют ПЗЗ — соотношение плотности застройки с общественным транспортом, то есть чем ближе территория к метро, тем может быть выше плотность застройки, чем дальше, тем она должна быть ниже, иначе будет слишком много автомобилей. Потом, в ПЗЗ заложен принцип возможности многофункционального использования территорий.

Право на город

Кирилл Каллиников / РИА Новости

То есть, к примеру, возле транспортных узлов не должно быть только жилье, а должны быть и рабочие места, и места для отдыха. Эта пропорция может меняться в каждом конкретном районе.

Все идет по плану, но по новому

Некоторые говорят, что это напоминает возвращение к плановому хозяйству СССР, когда государством определялось, сколько в районе будет магазинов, сколько химчисток, и где они будут расположены. Да, действительно, сходство есть, но с тем отличием, что здесь совершенно другие главные действующие лица.

Читайте на тему:

По большому счету, государство должно планировать общее, сбалансированное видение ситуации, но уже потом не Госстрой СССР, как в советском прошлом, занимается застройкой, а собственники участков. В современном городе генплан определяет, чем должно заниматься государство, где оно должно проложить дороги, где сделать метрополитен, где сохранять парки, и все это – после проведения экономических расчетов.

А ПЗЗ нужны собственникам участков, которые с их помощью видят, какие варианты строительства и эффективного использования территории у них есть.

Партнерские материалы