Право на город

Урбанистика
Фото: Александр Любарский / "Коммерсантъ"

На этой неделе московские правительство утвердило правила землепользования и застройки, сокращенно — ПЗЗ. Это второй по важности после Генплана градостроительный документ. Он определяет, где, что и в каких масштабах можно строить в столице.

Согласно ПЗЗ, главным приоритетом Москвы станет сохранение природных территорий, водоохранных зон и объектов культурного наследия, а застройка затронет чуть более 10 процентов территории. Сами правила распространяются почти на весь город, исключая Троицк, Щербинку и «Сколково», для которых документы разработают отдельно. Также отдельно будет рассматриваться программа по «хрущевкам».

Архитектор и градостроитель Илья Заливухин рассказал МОСЛЕНТЕ, в чем заключается важность ПЗЗ для Москвы, почему такой документ появился только сейчас, и чем это отличается от советского планового хозяйства.

Устойчивая мировая модель

Правила землепользования и застройки определяют, как именно собственники участка могут им пользоваться. Это могут быть какие-то ограничения или отсутствие ограничений, там описывается допустимое функциональное назначение, высотность, плотность и так далее. Таким образом, это документация, определяющая образ города. Если вы собственник и, скажем, хотите построить на своей территории многоэтажную гостиницу, а город обозначил это место как территорию под парк, то ничего не поделаешь, вам придется делать парк.

На самом деле, во всем мире ПЗЗ являются основным документом, потому что чем более подробно определено, что можно возводить на том или ином участке, тем меньше дальнейших бюрократических процедур и возможных конфликтов интересов.

Это очень устойчивая мировая модель развития городов, дающая собственникам возможность развивать свои участки и платить налоги городу, который на них сможет строить школы, детские сады, дороги, инженерные сети и канализацию, а также благоустраивать территорию.

63b114fc312c15a3285fe3e7364b374bc42a5089
Фото: Сергей Пятаков / РИА Новости

Правила, гуманные для города

Почему эта модель появляется в Москве только сейчас? Наверное, раньше некоторым было удобнее управлять всем в ручном режиме. Раньше, когда этого документа не было, можно было решить вопрос в сторону парка, а можно было, приложив некоторые рычаги, решить его в сторону, например, многоэтажного дома. Теперь же у нас появляются правила, на которые можно опираться. И эти правила, на мой личный взгляд, достаточно гуманные для всех, и в первую очередь — для города.

В других городах России ПЗЗ уже существуют — в Обнинске, в Перми, в крупных городах-миллионниках, и в некоторых уже достаточно давно. Видно, как они работают, какие могут быть проблемные места. Для Москвы это первый такой документ. Эти правила в дальнейшем, возможно, будем уточнять, детализировать, проводя общественные слушания по каждому конкретному участку. Но в целом от принятия ПЗЗ все должны выиграть — и жители города, и собственники участков, и власть, и специалисты.

ПЗЗ должны быть максимально детальными

ПЗЗ нужны, чтобы с одной стороны не задавить владельца участка административными барьерами, но с другой — соблюсти сбалансированное развитие города. Если, например, построить слишком много жилья в неподходящем месте, далеко от общественного транспорта, то все люди купят себе машины, и город встанет в пробках. Это как раз то, что мы сейчас наблюдаем.

Вообще, правила землепользования и застройки должны быть проработаны до уровня проекта планировки каждого участка. Каждая территория должна быть предварительно разработана и осмысленна, чтобы и правила застройки были максимально эффективными.

Общие принципы городского развития, которые определяют ПЗЗ — соотношение плотности застройки с общественным транспортом, то есть чем ближе территория к метро, тем может быть выше плотность застройки, чем дальше, тем она должна быть ниже, иначе будет слишком много автомобилей. Потом, в ПЗЗ заложен принцип возможности многофункционального использования территорий.

84363bb79ea31765f5cf41be2411b1236f6c6245
Фото: Кирилл Каллиников / РИА Новости

То есть, к примеру, возле транспортных узлов не должно быть только жилье, а должны быть и рабочие места, и места для отдыха. Эта пропорция может меняться в каждом конкретном районе.

Все идет по плану, но по новому

Некоторые говорят, что это напоминает возвращение к плановому хозяйству СССР, когда государством определялось, сколько в районе будет магазинов, сколько химчисток, и где они будут расположены. Да, действительно, сходство есть, но с тем отличием, что здесь совершенно другие главные действующие лица.

По большому счету, государство должно планировать общее, сбалансированное видение ситуации, но уже потом не Госстрой СССР, как в советском прошлом, занимается застройкой, а собственники участков. В современном городе генплан определяет, чем должно заниматься государство, где оно должно проложить дороги, где сделать метрополитен, где сохранять парки, и все это – после проведения экономических расчетов.

А ПЗЗ нужны собственникам участков, которые с их помощью видят, какие варианты строительства и эффективного использования территории у них есть.