Хозяева заплатят за все

С первого июля общий коммунальный платеж для среднего москвича увеличится. Собственникам квартир придется откладывать на капитальный ремонт своих домов и каждый месяц вносить деньги либо в фонд регионального оператора, либо на специальный счет. Впрочем, льготы и жилищные субсидии по-прежнему в силе.

До первого июня собственники должны были определиться со способом управления накоплениями и решить, будут ли деньги поступать в Фонд капитального ремонта многоквартирных домов или на специальный счет дома. В июле уже приступят к работе управляющие компании. Хотя управление накоплениями на капремонт через специальный счет дома предоставляет собственникам массу преимуществ, пока что эта модель не пользуется особой популярностью у москвичей. «На сегодняшний день в Москве есть около 1000 домов, в которых собственники зарегистрировали специальные счета на капитальный ремонт», — сообщил МОСЛЕНТЕ член попечительского совета Фонда капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы Валерий Семенов.

В столице сложилось так, что до последнего момента практически все расходы на капитальный ремонт нес городской бюджет, хотя в остальных регионах страны эти траты, в соответствии с Жилищным кодексом, перенесли на владельцев собственности. И вот в конце декабря прошлого года московскими властями была принята региональная программа капитального ремонта, предполагающая участие собственников в финансировании ремонтных работ по накопительной системе. Минимальный взнос — 15 рублей с квадратного метра. Он включается в сумму стандартного платежа за жилищные и коммунальные услуги, а значит, на данные выплаты будут распространяться все льготы и субсидии, которые на данный момент актуальны в Москве. При этом, поскольку теперь доля ЖКХ в расходах домохозяйств увеличится, на жилищные субсидии смогут претендовать и те граждане, которым раньше помощь города не полагалась.

Ключевая идея реформы — в наличии двух моделей накопления средств. В течение ближайшего месяца жильцам каждого дома нужно определиться с тем, будут ли они создавать для дома специальный счет или доверят накопления Фонду капитального ремонта многоквартирных домов. В первом варианте собственники самостоятельно распоряжаются деньгами, предназначенными для капитального ремонта своего дома. Они смогут выбрать подрядчика, сами проконтролировать исполнение работ, сделать ремонт в более ранние сроки, чем это зафиксировано в региональной программе, или проводить его поэтапно. Во втором варианте накопление реализуется по принципу кассы взаимопомощи, то есть деньги идут в общую копилку, из которой ремонт домов финансируется в порядке, установленном Региональной программой.

Важно понимать, что новые правила не касаются тех, кто проживает в своих квартирах по договору социального найма. За жильцов муниципальных квартир по-прежнему платит город. Город же, а точнее, инженерные службы района проголосуют от имени муниципальных жильцов на общем собрании собственников дома. Для того чтобы вопрос был решен в пользу отдельного счета или же участия в региональном фонде, необходимо квалифицированное большинство. Учитывая, что во многих домах есть как приватизированные, так и муниципальные квартиры, позиция города будет играть важную роль.

Эксперт фонда «Институт экономики города» Дмитрий Гордеев сообщил «Мосленте», что до последнего времени Москва финансировала капитальный ремонт на 95-98 процентов. Такая ситуация представляется Гордееву абсолютно нездоровой. «У города есть свои задачи, ради решения которых, собственно, и существует публичная власть: дороги, освещение, парки, больницы, театры, учеба. Нет ведь задачи на уровне российских городов, к примеру, отремонтировать все машины — личный автотранспорт, частные такси и прочее», — отмечает он. Эксперта удивляет тот факт, что город полностью оплачивает ремонт жилого фонда, 85 процентов которого принадлежит гражданам и организациям: «У города меньше 15 процентов, и он внесет свою долю, но почему он должен платить за других?», — недоумевает Гордеев. И подчеркивает, что распространенный аргумент о долгах, которые якобы числятся за государством, абсолютно неправомерен, поскольку с начала приватизации 1991 года все дома, которые на тот момент нуждались в капитальном ремонте, уже отремонтированы.

Вместе с тем эксперт подчеркивает, что государство может и должно адресно помогать гражданам с низкими доходами. Однако даже с учетом взноса на капремонт общий платеж по жилищным и коммунальным услугам никогда не превысит 18% дохода домохозяйства, а для ряда категорий граждан — и того меньше. «Когда Москва финансировала капремонт из бюджета, она оплачивала его в том числе богатым, состоятельным людям, представителям среднего класса, к которому принадлежит как минимум 80% граждан в Москве, то есть тем, кто на деле не нуждается ни в какой помощи».

По мнению эксперта, введение новых правил капитального ремонта — огромный шаг вперед для Москвы, поскольку на сегодняшний день российская столица — едва ли не единственный российский город, безадресно (и безрассудно) субсидирующий даже текущий ремонт домов (занижая расценки на ремонтные работы и доплачивая разницу из бюджета). «Собственники должны понять, что именно они отвечают за состояние дома и должны принять правильное решение — делать ремонт или не делать, в этом году или через пять лет, а не смотреть на Собянина. Собянин же должен сказать: "Ребята, я помогу тем, у кого совсем низкий доход, адресно"», — резюмирует эксперт

Генеральный директор компании «Жилкомаудит» Ирина Маликова подчеркивает, что принятый в 2005 году Жилищный кодекс изначально не предполагал бюджетного финансирования капитального ремонта. «У органов власти никогда не было обязанности финансировать капремонт. Поэтому тот порядок, который сейчас принимается — это приведение правил проведения капитального ремонта в Москве в соответствие с российским законодательством», — говорит она. И добавляет, что взносы гарантируют наличие денежных средств на проведение ремонта, которых запросто может не оказаться в городском бюджете.

«Постепенно народ приучается к мысли, что у собственности две стороны: право владения и бремя содержания. Бесплатный сыр под названием "бесплатная приватизация" бывает только в мышеловке», — отмечает независимый эксперт рынка недвижимости Андрей Бекетов, напоминая о том, что никому не кажется странным самому оплачивать как капитальный, так и текущий ремонт на своей даче. Впрочем, по его словам, пока не до конца ясно, во что выльется практическая реализация этой идеи. «Нет опыта сбора денег, сохранения этих денежных средств — посмотрим», — резюмирует эксперт.

Президент фонда «Институт экономики города» Надежда Косарева считает, что недофинансирование капитального ремонта в Москве началось еще в восьмидесятые годы, и этим во многом объясняется деградация жилищной инфраструктуры. По ее мнению, привести жилой фонд в достойное состояние невозможно без серьезных финансовых вливаний. Это связано в том числе с повышением энергоэффективности зданий. В свое время модельные расчеты показали, что невозможно профинансировать капитальный ремонт исключительно бюджетными средствами, и было принято решение внести в Жилищный кодекс поправки, предполагающие участие собственников в финансировании этих работ. Тогда же были приняты две схемы, одна из которых напоминает пенсионную систему и предназначена для так называемых «молчунов», то есть людей, не готовых самостоятельно заниматься организацией ремонта. А вторая, со специальным счетом конкретного дома и возможностями более нюансированного подхода к вопросу, — для жильцов с активной жизненной позицией. Преимущество второй модели в том, что и в аспекте капитального ремонта собственники дома оказываются в положении полноценных владельцев своего имущества.

В отличие от «молчунов», «активисты» сами принимают коллективное решение о размере взноса, о найме того или иного подрядчика. «Сегодня подремонтировать крышу, завтра — стены, потом что-то еще», — уточняет Косарева. Она, как и многие другие, советует выбирать модель со специальным счетом в первую очередь тем, кто проживает в новых домах, где капитальный ремонт потребуется еще не скоро. Ведь в данном случае куда разумнее тратить деньги на собственное жилище, а не на те дома, которым капитальный ремонт нужен прямо сейчас. Причем вовсе не обязательно 20 лет копить деньги, чтобы потом разом истратить их по назначению. Закон вполне допускает поэтапную реализацию различных работ, коль скоро они проводятся в соответствии с принятыми стандартами. «Само понятие одномоментного капитального ремонта — это нормативная схема из советского периода. Не надо доводить дом до состояния, когда он требует капитального ремонта. Лучше постепенно заменять какие-то его элементы. У них все-таки разный срок годности», — объясняет эксперт. Она не берется судить о том, как москвичи отреагируют на введение новых правил, однако полагает, что здесь многое зависит от правильной программы субсидирования людей с низким доходом.

В Москве и сегодня, помимо широкого перечня льгот, действует программа жилищных субсидий. Вопрос лишь в том, насколько адекватно ее адаптируют к новым реалиям. Впрочем, здесь, похоже, не о чем беспокоиться: общий городской бюджет по льготам и субсидиям на капремонт — 6 миллиардов рублей, воспользоваться этими средствами смогут порядка 2,5 миллионов москвичей. При этом право на жилищные субсидии с учетом расходов на капремонт семья из трех человек сможет получить уже при доходе не более 79 тысяч 920 рублей. Такая же семья с доходом до 71 тысячи 820 рублей и вовсе освобождается от взносов на капремонт.

В общем, для тревоги нет причин. Средний класс, будь то «молчуны» или «активисты», новая статья расхода не слишком обременит. А те, для кого оплата услуг ЖКХ вопрос по-настоящему болезненный, могут рассчитывать на надежную подушку безопасности.

Антон Котенев