Доходные дома. Почему спустя много лет они снова стали появляться в Москве?

Из истории вопроса

Первые доходные дома появились еще в Древнем Риме и назывались инсулами. Это были однотипные трех-четырехэтажные здания, в которых на первом этаже находились лавки и харчевни, а все остальные пространства занимали жилые помещения. Богачи селились ниже, бедняки — выше, и в дальнейшем эта схема сохранялась в доходных домах по всему миру.

В России доходных домов долгое время не строили вообще: жители городов размещались в частных или государственных домах, для проезжающих были постоялые дворы. Но миграция населения, которая началась в стране после отмены крепостного права, вызвала массовое строительство таких зданий в крупных российских городах.

«Если говорить о Москве, то доходных домов здесь почти не было до третьей четверти XIX века, так как до этого население города было небольшим — 250 тысяч человек, — рассказывает «Мосленте» историк Олег Фочкин. — Но после реформы 1861 года ситуация изменилась: в Москву приходили крестьяне, появилось много приезжих купцов. Поскольку все дома в городе, за редким исключением, были в один-два этажа, они не вмещали вновь прибывших, и этот вопрос требовал решения».

В советские годы большинство доходных домов ждала незавидная судьба — в них устраивали коммуналки. Однако комнаты в них были просторные, метров по 15-20. Там можно было поставить четыре кровати и жить всей семьей. Сегодня, однако, ситуация снова изменилась…

Иногда они возвращаются

Доходный дом — это всегда бизнес-проект: многоквартирный жилой дом, построенный для сдачи квартир в аренду. И сейчас такие здания в Москве строят гораздо реже, чем до революции. Низкий интерес к ним со стороны застройщиков объясняется тем, что уровень их рентабельности невысок. И это при том, что, по опросам ДОМ.РФ и ВЦИОМ, каждая пятая семья в России рассматривает аренду жилья как вариант долгосрочного решения жилищного вопроса.

Директор по развитию арендного жилья ДОМ.РФ Вероника Янушкевич рассказала «Мосленте», как создается и развивается сейчас фонд таких арендных домов:

«Мы выбираем рыночный жилой комплекс и заходим в него как дольщики, выкупая определенное количество квартир. Это может быть подъезд в одном из зданий, многоквартирный дом или несколько домов, стоящих рядом. Все квартиры принадлежат одному собственнику, он обеспечивает единый уровень качества жилья и сервиса, предлагаемого арендаторам».

Как живется в арендных домах

Современные доходные дома принято называть арендными, жилье в них предназначено исключительно для сдачи в аренду. Все они располагаются в востребованных локациях с развитой инфраструктурой.

Что касается мебели и бытовой техники, то в арендных домах есть все, что необходимо для проживания. Кроме того, в каждом таком доме есть целый спектр дополнительных услуг: консьержи в подъездах, охрана, при желании можно заказать более 200 услуг — от уборки квартиры и выгула собаки до доставки воды и полива цветов.

«Если не брать в расчет корпоративную аренду, у нас семь арендных домов в Москве и два в регионах — в Воронеже и Екатеринбурге», — рассказывает Вероника Янушкевич.

Кто в домике живет?

Арендаторы в таких домах — это, как правило, специалисты IT-сферы, сотрудники банков или финансового сектора, предприниматели или блогеры. 73 процента из них — люди с высшим образованием.

Московские проекты лидируют по количеству арендаторов, имеющих несколько высших образований: таких в каждом доме насчитывается порядка 15 процентов.

Мужчин среди квартиросъемщиков чуть больше, чем женщин, 64 процента жильцов — люди моложе 35 лет, примерно треть из них состоят в браке, а у 11 процентов есть дети. Более чем у половины жильцов есть автомобиль, у каждого пятого — домашний питомец.

Сколько это стоит?

Самым ярким московским корпоративным проектом стал арендный дом «Амурская», рассчитанный почти на 700 человек и целиком отданный в аренду Высшей школе экономики (НИУ ВШЭ) для проживания студентов.

В 27-этажной секции расположены все типы жилья: студии — для одноместного размещения, а также одно-, двух- и трехкомнатные квартиры для совместного проживания. Все квартиры оборудованы мебелью, бытовой техникой. Комната с соседями обходится студенту в 13-20 тысяч рублей в месяц, студия — в 29 тысяч рублей.

Сейчас фокус ДОМ.РФ сосредоточен на региональных проектах. «Наш портфель в Москве уже достаточно наполнен, заполняемость арендных домов приближается к 100 процентам, что свидетельствует о высоком спросе», — говорит Вероника Янушкевич.

Новый формат

В коммерческом сегменте инвесторы делают аналогичные проекты. При создании новых доходных домов в Москве сейчас очень популярен новый подход.

«Покупаются бывшие производственные площади, промышленные территории или бывшие гостиницы, — объясняет «Мосленте» риелтор Евгений Коноплев. — После реновации, перестройки и переустройства в помещениях этих корпусов делают лофт-центры или апарт-отели. Таким образом бывшие гостиницы и административные здания на бывших заводах переводят в сегмент нежилой недвижимости, в котором можно проживать, — например, в гостиничный тип. И нарезают их этажи на комнатки от 12 до 20 метров. Делают там студии: санузел, мини-кухня и спальная зона. Такие студии продают частным покупателям».

Покупатели чаще всего приобретают эти помещения, чтобы потом сдавать их в аренду тем же самым студентам и сотрудникам офис-центров.

Кому это выгодно?

По словам Евгения Коноплева, грамотные инвесторы покупают такие помещения охотнее, чем квартиры. Студия площадью 15 квадратных метров, купленная за четыре миллиона, по аренде будет приносить такому инвестору от семи до десяти процентов в год. А норма доходности обычной квартиры в Москве — пять процентов.

Инвесторы, которые приобретают такое жилье сознательно под аренду, понимают, что студия в лофт-отеле лучше квартиры. И перепродается быстрее, когда надо будет избавиться от такого вложения — «выйти в деньги», и при сдаче в аренду востребована — приносит большую доходность.

«Абсолютно нормально, что в этой области параллельно существуют такие два формата, — комментирует сложившуюся ситуацию Евгений Коноплев. — В целом все это действует как обыкновенный арендный бизнес, ничего нового».