Проданы дважды

Московские суды в ближайшее время будут разбираться с заявлениями москвичей, которые купили квартиры в новых домах, но уже 11 лет не могут начать жить в них. Причиной стало то, что данные квартиры ранее уже были проданы другим жильцам. Подобная схема называется «двойной продажей». Юрист Оксана Филачева рассказала МОСЛЕНТЕ, каким образом фирмам удается продавать одно и то же жилье повторно, почему нельзя подписывать предварительные договоры и возможно ли полностью защититься от махинаций при покупке квартиры.

Два продавца, два покупателя

Такой вид махинаций нельзя назвать новым, ведь десятки москвичей пострадали от него еще 11 лет назад. Да и уникальным, впрочем, его тоже не назовешь, поскольку так происходит по всей России.

В столице ситуация развивалась так: небезызвестная компания СУ-155, имевшая множество деловых партнеров, за долги рассчиталась с некоторыми из них жилыми квадратными метрами. Таким образом, рассказывает юрист Оксана Филачева, квартиры получила строительная фирма «Партнер-2», у которой, в свою очередь, также были долги. В счет их погашения организация передала квартиры третьему действующему лицу – «Фирме Лесар».

«Потом оказалось, что „Лесар“ продала эту квартиру физическому лицу, а „Партнер- 2“ продал эту же квартиру другому физическому лицу», — объясняет Филачева. Можно было бы списать произошедшее на недоразумение, если бы «Фирма Лесар» сразу вернула клиентам деньги, но этого не произошло.

Точное число подобных случаев подсчитать сложно. Юрист говорит, что ей известно о сотне дважды проданных квартир разными московскими компаниями. На счету «Фирмы Лесар» — с десяток пострадавших. Факт двойных продаж был доказан, и бывший руководитель компании сейчас отбывает наказание за решеткой. Но обманутым покупателям это нисколько не помогло, их борьба за свое жилье или хотя бы за возврат денег продолжается уже больше десятилетия.

На этом фоне еще более удивительным кажется тот факт, что «Фирма Лесар», по словам Филачевой, еще и предприняла попытку отсудить квартиры обратно, несмотря на то, что деньги за них были уплачены в полном объеме.

Как это происходит

«Это может произойти, когда граждане обращаются в какую-либо фирму и с ними заключается не договор об участии в долевом строительстве по 214-му Федеральному закону, а документ по таким схемам, как заключение предварительного договора или, например, договора о покупке векселя. Основной же договор по купле-продаже предлагается заключить уже потом, через год или два», — объясняет Филачева.

Такие некорректные, не дающие никаких гарантий и порождающие риски схемы используются и сегодня, причем как в Москве, так и в регионах. Порой люди продают свое единственное жилье и отдают деньги (всю сумму, до копейки) по договору, имеющему весьма сомнительную юридическую ценность. Фиксируются такие документы разве что во внутренних базах организаций.

«Таких предварительных договоров на одну квартиру можно заключить хоть десять, хоть сто. Никто же не проверит, сколько раз они продали эту квартиру по этим бумагам. Но самое печальное, что люди на это идут. Продавцы работают очень жестко, грозят отказом в случае несогласия с условиями», — поясняет собеседник МОСЛЕНТЫ.

Как свести риски к минимуму

«На сто процентов ни от чего у нас нельзя защититься, но можно минимизировать риски, — уверена Филачева. – Во-первых, когда вы идете покупать квартиру, вы, помимо риелтора, берете с собой профессионального юриста. Второе — вы требуете весь пакет документов по истории квартиры: ее строительству, начиная с разрешения по отводу земли, все полномочия руководителей, доверенности, передоверия, уставы, приказы о назначении их на должности и так далее».

Все эти документы нужно пристально изучить. Особое внимание стоит уделить разрешению на строительство, убедиться, что нет расхождения между информацией на бумаге и фактически построенным домом. Под лупой изучить и проект предлагаемого договора о продаже квартиры.

«Тревожными звоночками» могут служить неожиданные повороты в карьере руководства компаний, предлагающих купить квартиру.

«Например, если среди руководителей фирмы вы увидели, что это лицо было руководителем другой компании, которая вдруг исчезла, ликвидировалась или обанкротилась. А также если в отношении той компании, в которой он был руководителем или даже просто работал, идут какие-то судебные тяжбы или, не дай бог, уже были уголовные дела», – подчеркивает Филачева.

Что теперь делать жильцам

Вернуть деньги москвичам, купившим у «Фирмы Лесар» уже проданные другой компанией квартиры, достаточно сложно — на счетах организации сейчас нет денег. Юрист уверена, что их вывели специально, чтобы не из чего было делать возврат клиентам.

«Сейчас в гражданский суд направлен иск, предъявленный к трем директорам „Лесара“ о взыскании с них средств в рамках субсидиарной ответственности. По ней руководители отвечают своим имуществом за долги организации, так как они уклонялись от выплаты денежных средств, не смотря на то, что на счетах этих организаций были деньги», — отметила Филачева.

Субсидиарная ответственность, пояснила она, это предусмотренная законом возможность взыскания средств лично с руководителя организации в том случае, если у юрлица нет денег для погашения долгов, и доказано, что эти задолженности не погашались умышленно.

«У нас именно этот случай. Иски заявлены правомерно, и мы будем бороться», – заключила юрист. Что касается судебной практики, то подобные положительные решения уже принимались отечественными судами, но их, признает Филачева, пока не много.

Связаться с ООО «Фирма Лесар» и получить комментарий руководства МОСЛЕНТЕ не удалось по причине отсутствия в открытом доступе телефонов и электронной почты их офиса.