Дом «Яндекса» и «Калашникова»

Урбанистика
Фото: предоставлено KR Properties

История делового квартала Красная Роза начинается в 1875 году, когда французский гражданин из Лиона Клод-Мари Жиро приобрел усадьбу Всеволожских в Хамовниках и начал строить на ее территории самую крупную шелкоткацкую фабрику в Российской империи.

Нынешнее имя за этой территорией закрепилось уже после революции, когда в 1919 году по предложению трудового коллектива национализированное предприятие было названо в честь Розы Люксембург. МОСЛЕНТА выяснила у директора по девелопменту компании KR Properties, как в начале 2000-х производство было вывезено с фабрики в Наро-Фоминск, после чего отремонтированные корпуса стали штаб-квартирой Яндекса и концерна Калашников.

Ткацкая фабрика

Александр Подусков
директор по девелопменту и развитию лофт-проектов компании KR Properties
В

В 2001-м на «Красной розе» еще действовала фабрика, производившая ткани, на тот момент уже в основном синтетические, для нужд армии. В располагавшемся на территории магазине шелк был представлен, но уже не местный.

После того, как наша компания стала владельцем территории и корпусов, производство перевели в Наро-Фоминск и еще на ряд предприятий в Москве.

Так как это Центральный административный округ (Хамовники) мы изначально решили, что будем развивать здесь верхний сегмент рынка коммерческой недвижимости, по уровню 4-5 звезд. Понятно было, что это потребует больших вложений и сложных работ, но мы были уверены, что такой проект здесь будет лучше позиционироваться и окупаться.

Когда стали высвобождаться площади, мы параллельно с переводом производства начали заниматься первыми корпусами: бизнес-центрами «Мамонтов» и «Савин», который в 2005 году стал лучшим лофт-зданием в Москве и получил премию «Золотой кирпич».

Первые арендаторы

Редевелопмент «Красной Розы» прошел через несколько этапов. Это был один из первых лофт-кварталов Москвы, и в 2004 году первыми арендаторами корпуса «Мамонтов» стали экспаты: французы Lafarge, Publicis Groupe, финны «М-Реал», англичане Knight Frank и AstraZeneca и еще ряд иностранных компаний.

Н
Наш продукт настолько их удивил, что арендаторы стали приходить к нам один за другим.

Помню ситуацию с Lafarge — это одни из крупнейших производителей цемента и бетона в России. Вначале, когда им сказали, что мы оштукатурим кирпичные фасады, они отказались идти на «Красную Розу». Но потом у нас сменилась команда, и мы им сообщили, что фасады раскрываем и они будут кирпичные.

После этого они сразу приняли решение, подписали договор и были нашими арендаторами не меньше пяти лет, как и остальные иностранные компании, пришедшие в то же время. Расстаться с ними пришлось из-за мощного развивающегося «Яндекса», ставшего уже к тому моменту нашим арендатором и требовавшего новых площадей.

Градостроительная концепция

Градостроительную концепцию этого места мы развивали совместно с архитектурным бюро «Киселев и партнеры». Нам нужно было определить, что и где здесь можно построить заново.

На другом нашем объекте – Даниловской мануфактуре — такой задачи не было, там мы решили только провести реновацию исторических построек, новое строительство отнесли на дальнюю территорию, примыкающую к кварталу. А на «Красной Розе» мы сохранением не ограничились.

М
Мы понимали — для крупных компаний мирового уровня, которые могут туда прийти, нужен современный продукт с большим подземным паркингом.

И ясно было, что без подземной части мы на этой территории нормальную парковку не сделаем. В результате мы своего добились — новые корпуса построены и теперь на территории «Красной Розы» две подземные парковки, которые дают нам большой запас машиномест.

Сети

Доход с аренды первых сданных корпусов мы вкладывали не только в проектирование нового строительства, но и в прокладку новых инженерных сетей. Решение было принято сложное: провести по территории проходной, а местами — полупроходной коллектор, который обеспечитнеобходимыми ресурсами все пусковые очереди.

М
Мы изначально понимали, что строим верхний сегмент, и по электросетям, их состоянию и качеству и нам, и арендаторам все должно быть понятно.

Да, это были очень большие вложения в 2005-2006, когда от аренды первых сданных корпусов было еще мало доходов, но решение оказалось верным. Теперь мы, например, легко обеспечиваем бесперебойным питанием мини-дата центр, который находится на территории.

Следующим этапом мы сделали корпус «Строганов», где находится наша собственная штаб-квартира, сидит наш акционер и весь головной офис. В свое время часть этого здания занимала игровая компания «Gameland», именно здесь была одна из первых мансард.

Чтобы конек крыши стал повыше и можно было сделать антресоли, мы выставили на авиационных домкратах и не спеша подняли на полтора метра весь существующий конструктив — 1,4 тысячи метров. И там до сих пор видно, что старые деревянные колонны стоят на новых кирпичных опорах.

F8b51b2f8a3480c4e8f45897994cc2a7687a338b

Корпус «Строганов»

Фото: предоставлено KR Properties

Пять лет с ArtPlay

Одновременно с ремонтом и заселением первых арендаторов на нашей территории развивался Artplay, который занял старый фабричный корпус «Демидов», находившийся тогда в ужасном состоянии.

Мы не представляли, что с этим зданием делать, была даже идея отдать его под склады, но было неясно, как организовать разгрузку фур. И когда появился Сергей Десятов (основатель и генеральный директор Artplay - ред.) с идеей сделать здесь арт-кластер, это показалось нам востребованным форматом.

Мы очень быстро договорились, что запускаем их к себе на три года, и в итоге реализовали совместную историю: первые 1,5 тысячи метров Artplay переделал сам, а остальные 12 тысяч метров мы подготовили к заезду арендаторов уже совместными усилиями.

А
Арт-квартал помог нам развить «Красную Розу»: в Artplay пришли архитекторы, дизайнеры, художники, производители и поставщики плитки и прочих материалов. Получилось хорошее креативное пространство.

Так что времени мы даром не теряли: параллельно с выводом производства делали редевелопмент и по всем фронтам раскручивали площадку с помощью него. Кстати, хоть мы с ними и договаривались изначально на три года, просидели они у нас пять лет.

A59b4937ce3ab936528c8db342eae670fa6895b7

Корпус «Демидов»

Фото: предоставлено KR Properties

К 2008 году в одном крыле квартала мы занимались девелопментом и запустили корпус «Строганов», в Artplay жила арт-тусовка, а на территории уже работали первые рестораны. Все вместе это дало такой успех, что к нам пришел «Яндекс» и организовал здесь свою штаб-квартиру.

Приход «Яндекса»

Переговоры с «Яндексом» мы вели с 2003 года. Изначально они не понимали, что именно им нужно, настолько бурно они тогда росли. Только в 2008-м мы, наконец, смогли согласовать свои планы и заключили сделку, которая состоялась именно благодаря тому, что пять лет мы находились в состоянии диалога.

Ч
Чем глубже залезаешь в голову к потребителю, тем лучше понимаешь, чего он хочет.

Мы с коллегами очень часто ездили в их старый офис на Яузской набережной, рядом с заводом «Кристалл». Общаясь, понимали формат компании, как они растут и что им нужно, какая среда была бы для них комфортна, детали появлялись в процессе общения.

Стало ясно, что для «Яндекса» важно развивать историческое направление на территории. Но помимо этого мы услышали их пожелания по машиноместам, поняли, что нужны вело- и мотопарковки, защищенные крышей, двор без машин, где можно поиграть в волейбол или баскетбол.

Нужна еще и инфраструктура с ресторанами, кафе и кофейнями, стоит сделать террасы, потому что хочется иногда выйти из офиса, отдохнуть, посмотреть вокруг. Так что с 2003 года вместе с «Киселевым и партнерами» мы развивали этот продукт, не завися от каких-то обязательств.

Так что в 2008-м, когда «Яндекс» понял свою программу развития и пришел на очередную встречу на территории «Красной Розы», выяснилось, что мы спроектировали именно то, что они хотят.

Тогда мы моментально ударили по рукам и очень быстро согласовали все условия, несмотря на то, что у них был контракт на другую московскую площадку и там уже планировался ремонт. Понимая, что риск есть, и все это пространство, может быть, прийдется сдавать не одному, а множеству арендаторов, мы подготовили резервные варианты: запланировали много подъездов, зонирование офисов по 500 метров и так далее.

Т
Таким образом, мы угадали потребности арендаторов, поэтому к нам хорошо идут иностранные компании, у всех с ними сложно, а у нас, пожалуйста, они широко представлены. Как экспатам, так и арт-тусовке и даже IT-компаниям наш формат интересен.

Корпус «Савин», например, целиком занял банк. Инфраструктура работает как надо: если кто-то закрывается, на его место моментально приходит кто-нибудь другой.

«Демидов» сейчас заполняется очень удачно. Мы перестроили его в современный бизнес-центр класса А, и по старой традиции там сейчас сидят шоурумы с дизайнерской мебелью и галерея «Краски». Они потому и выбрали этот корпус, что место «намоленное» — раньше там сидел ArtPlay, но тогда креативному пространству можно было дать три звезды, тепеь — пять.

Исторические здания

Штаб-квартиру «Яндекса» мы сделали в два этапа в 2008-2010 годах и параллельно с этим занялись историческими зданиями, которые находятся у нас на территории: это флигель, усадьба Всеволожских, которая получила награду за лучшую реставрацию в 2013 году, и галерея Жиро, награжденная в 2015-м.

То, в каком состоянии они сейчас находятся — результат долгой работы, которая велась порядка семи лет, была очень тяжелой и дорогой. Город в финансировании реставрации не участвовал, это все делалось на частные инвестиции, и об окупаемости проекта говорить очень сложно, это больше, скажем так, момент идеологический.

A91086429d4d7a623d5bae2f57336ef586ad0c5e

Усадьба Всеволожских

Фото: предоставлено KR Properties

Мы считаем, что доминантой исторического квартала должны быть старинные особняки, если они там есть.

Е
Если бы у нас было намерение непременно на этом месте построить что-то новое, можно было бы упереться, доказать, что эти постройки в аварийном состоянии и должны идти под снос.

Одно здание было наполовину разваленное, другое горело и было отчасти утрачено. На конюшню усадьбы вообще было предписание на снос, а мы ходили и доказывали, что не нужно этого делать, потому что сначала надо поискать способы сохранить.

И у нас хватает таких проектов: это и Кадашевские палаты, и Депре. В здание усадьбы Всеволожских и галерею Жиро мы совместно с «Мосгорнаследием» периодически устраиваем экскурсии, на которые можно записаться и попасть туда как в рабочие дни, так и на выходных.

В том же здании усадьбы, а теперь еще и в корпусе «Мамонтов» у нас разместилась в итоге штаб-квартира концерна «Калашников». Галерея Жиро используется для проведения мероприятий. Мы очень долго «держали» ее под штаб-квартиру «Яндекса», но они в результате от этого здания отказались. Сейчас подбираем туда арендатора.

20da23bc5f83e9701a177123ea3879c5afc64f5a

Галерея «Жиро»

Фото: предоставлено KR Properties

Мы специально сделали «градообразующий» для квартала бульвар, который идет от галереи Жиро, через проделанные для него проходы в зданиях. Пока он обрывается перед «Мамонтовым», но впоследствии мы продолжим его до 10-го корпуса «Третьяков».

Э
Это один из первых в Москве проектов, где был раскрыт доступ в деловые кварталы, выросшие на месте промзон. Раньше такие территории всегда огораживали забором и просто так зайти туда было невозможно. И это сработало.

Теперь рядом появилось жилье, и на «Красную Розу» люди с удовольствием приходят и приезжают не только в будние дни, но и начиная с вечера пятницы: в кафе и рестораны, на деловые встречи и просто погулять.

Все раскрыто, и есть возможность попасть внутрь комплекса, прогуляться по бульвару внутри квартала. И здесь очень приятная среда сложилась, взор отдыхает. Лет семь назад, когда еще не было программы «Моя улица», мы вышли к городу с предложением самостоятельно сделать благоустройство улиц Тимура Фрунзе и Льва Толстого. Считаю, нормально поступили: выходишь из квартала – и тут красиво.

Обновляемая инфраструктура

После того, как мы приняли волевое решение раскрыть доступ на территорию и все первые этажи отдать под инфраструктуру, эти пространства стали развиваться и зажили своей жизнью.

Кого тут только не было: «Водка бар», где начинали свои стендап-шоу «Камеди клаб», рестораны «Кекс», «Гаврош» и «Блиндаж» с игровым клубом. «Сьюзи Вонг бар» — модное место — поработал и закрылся, но потом эти же владельцы открыли здесь ресторан «Карабас».

И
Инфраструктуру нужно вовремя оживлять, и мы не боимся поменять арендаторов, если они уже устали, а их заведение начинает хиреть.

Сейчас у нас происходит уже третье такое оживление: открылись «I like grill», «I like wine» — шикарные места, забиты битком.

7e2e2655456fe538d466fb77236509dcb6f04707
Фото: Андрей Махонин / ТАСС

Когда захожу во двор через Starbucks, вспоминаю, как мы на ранних встречах с Яндексом обсуждали, что удобнее было бы заходить через кофейню. И в 2005 году мы начали, наконец, работа над тем, чтобы привести эту компанию во все свои бизнес-кварталы.

Starbucks изначально не соглашались к нам идти, так что мы летали к ним в Лондон на переговоры, донести, что мы – нормальные люди. Я придавал этому значение, потому что считал, что для экспата такая кофейня – как знак качества. Теперь они сидят у нас на Даниловской мануфактуре, Красной Розе и «Студии 8», на «Рассвет» планируют вскоре заехать.

У
У нас нет представления об условном минимуме по инфраструктуре на объекте, нет представления о том, что там непременно должны быть бар, кафе и фитнес. Мы слушаем, что предлагают потенциальные арендаторы, и выбираем оптимальное здесь и сейчас.

Например, супермаркета на Красной Розе нет, хотя и поступают предложения от потенциальных арендаторов. Однако по нашему мнению, он тут сейчас не нужен: совсем рядом уже есть крупный действующий магазин.

После ухода ArtPlay культурная функция территории, помимо исторических зданий, была представлена компанией «Экстрополис», которая управляла конференц-залом площадью порядка двух тысяч квадратных метров, рассчитанным на проведение деловых мероприятий. Но в итоге «Яндекс» их поглотил — забрал зал себе и сам им теперь управляет, используя в основном под собственные нужды.

Под усадьбой Всеволожских есть огромный подвал, в котором мы проводили выставки, пока здание не снял концерн «Калашников». Галерея «Жиро» изначально была спроектирована под коллекцию картин.

Теперь, после того, как мы вычистили засыпанный в советские годы подвал, демонтировали антресоль советского периода, делившую первый этаж надвое и отреставрировали роспись сводов, мы и здесь можем проводить выставки и мероприятия, что мы периодически делаем.

Новое строительство

К 10 корпусу, «Третьякову», будет еще достраиваться крыло — жилой дом, до 2021 года мы этот проект реализуем.

За корпусом «Демидов», уже за территорией «Красной Розы», по адресу Зубовская, 7, мы планируем построить бутик-отель с апартаментами, который рассматриваем как продолжение делового квартала. Работы начнутся в июне этого года и закончатся в 2019-м.

Э
Это будет проект известного зарубежного архитектора, редевелопмент конструктивистского здания.

В одном из корпусов у нас осталось общежитие, в котором на данный момент еще живет несколько семей. Расселяем мы его сами, за счет частного инвестора: предлагаем по несколько вариантов в Москве, люди выбирают, что им лучше подходит.

Изначально на территории было четыре общежития и одно за ее пределами, мы все их уже расселили. Оставшийся корпус — последний, и мы пока думаем, что там сделать. В принципе, исторически за этими зданиями закрепилась жилая функция, так что логично будет ее здесь развивать: сделать квартиры, апартаменты. Но мы пока в размышлениях: смотрим на рынок.