Почему городам нужно строить арендное жилье

Молодых людей всё меньше заботят вопросы приобретения собственного жилья. Как утверждают специалисты, для городов это сигнал бросить свои силы на создание широкого рынка съемных квартир. Директор департамента городских и маркетинговых проектов инновационного города Иннополиса Артём Фатхуллин рассказал МОСЛЕНТЕ, чем вызвано нежелание нового поколения влезать в ипотечные кредиты, и почему молодые люди согласны платить сопоставимые с ипотекой деньги за жильё, которое никогда не станет их собственностью.

Артём Фатхуллин, директор департамента городских и маркетинговых проектов города Иннополиса

Великие стройки СССР

Как начиналась любая большая стройка в СССР: туда ехали люди, чтобы делать великие дела. Мотивация у переезжающих была простая: хорошая заработная плата (например, 10Х в Норильске) и возможность получить собственное жилье. Это совсем не скрывали даже в очень патриотичных советских кинолентах. В конце XX века люди переезжали в другие города скорее за работой с более высокой заработной платой, квартиры приобретались уже позже по ипотечным и кредитным программам. Территории пытались играть и в эту игру, дотируя ипотеки для необходимых им специалистов.

Новому поколению не нужно жилье

В России люди до 35 лет всё меньше хотят покупать квартиры. Сегодня 19% и 14% людей в возрасте 18-24 и 25-34 года снимают жилье. И эти цифры каждый год только увеличиваются. И так происходит не только в России, например, в США только 25% людей в возрасте до 31 года имеют дом и состоят в браке, тогда как 40 лет назад таких людей было в два раза больше. В России происходит всё то же самое, но только в ускоренном режиме. За последние 10 лет количество мужчин, вступивших в брак до 24 лет, снизилось до 21%, зато растёт количество браков, заключённых ближе к 30 годам. Что это значит для городов? Что новое поколение не спешит заводить семью, а значит не нуждается в постоянном жилье.

Новое поколение достаточно безразлично к приобретению капитальных вещей. Например, согласно исследованию Goldman Sachs только 15% молодых людей сказали, что для них важна покупка автомобиля. Можно говорить, что на это повлияли uber-сервисы, которые помогают экономить, но скорее появление этих сервисов была вызвано изменением психологии потребления целого поколения. Даже при условии, что, например, в Казани стоимость для семьи ипотеки и съёма жилья примерно одинакова и составляет 30% за 2-комнатную квартиру или 29% при ипотеке, люди предпочитают снимать жилье, а не покупать его.

Стоит посмотреть также на то, что происходит на рынке недвижимости. Мы видим небывалый ввод нового жилья в городах. Причём с 2000-го года растет ввод однокомнатных квартир, а 3-х и 4-х комнатных значительно падает.

При этом же сильно снижается средний размер квартир, если в 2000-м году он составлял 66 квадратных метров, то в 2005 – 67, в 2012 – 60, 2014 – 56 квадратных метров. Но почти никто не экспериментирует с арендным жильём, которое вполне может стать интересной бизнес-моделью для застройщиков.

Когда проектировался Иннополис, то встал вопрос о том, какое жилье запустить в Иннополисе. Было несколько моделей: инвестиционное жилье, льготная ипотека, аренда или какой-то микс из этих моделей. Но город запускался с нуля, вряд ли бы кто-то захотел сразу купить в нём квартиру, поэтому мы пошли по пути аренды и не ошиблись.

У Иннополиса своя аудитория — это молодые люди, часто без семьи, в возрасте до 35 лет, работающие в ИТ. Мы провели совместное с HH.ru исследование о мотивациях переезда ИТ-специалистов в другие страны и регионы. И как выяснилось в итоге наличие жилья не является уже таким важным фактором, как нам казалось изначально. Интересная работа, заработная плата, наличие перспектив, баланс работы и личной жизни, и только потом обеспеченность жильем с 31% в среднем по России. Высококвалифицированных специалистов не так сильно мотивирует возможность приобретения жилья, как действительно интересная работа за хорошую заработную плату.

Помимо исследований мотивация мы провели сравнительный анализ стоимости аренды жилья в городах России, рассчитали средний доход в каждом из регионов и посмотрели доступность аренды. Сегодня семья, живя в Иннополисе, тратит на аренду в среднем на треть меньше, чем в регионах России и на 80% меньше, чем в столице. Сегодня однокомнатную квартиру в Иннополисе можно снять за 7.000 рублей, а двухкомнатную за 10 000.

Почему всем городах стоит задумать об арендных моделях жилья?

Каждому городу нужны высококвалифицированный кадры. Даже иногда не столько их приток из вне, как удержание тех, кто уже учится или работает в городе. Но высокая средняя стоимость жилья (от 210.000 за кв. м в Москве до 43.000 — в Челябинске) и достаточно высокие арендные ставки, которые следуют из этой стоимости и желания людей заработать, иногда не позволяют городу удерживать специалистов.

Кстати, одним из самых комфортных городов является Воронеж, здесь у семьи уходит 19% дохода на аренду однокомнатной квартиры, а одним из самых неблагоприятных регионов выглядит Уфа, потому что аренда съедает 26% (это выше, чем в Москве). Может быть для некоторых городов именно совместная работа городских властей, управляющих компаний и застройщиков может дать хорошие результаты.

Я думаю, что арендные механики вполне возможны и на базе инвестиционного жилья, когда люди покупают квартиры для сохранения капитала и есть единый оператор, который занимается сдачей в аренду таких квартир.

В Москве есть хороший эксперимент с апарт-отелем Yes, который продавался как инвестиционное жильё и теперь управляется как отель, принося доход владельцем апартаментов. Возможно, в связи с падением спроса на жильё в Москве, мы увидим и более интересные схемы с долгосрочной арендой жилья, которые потом будут применяться и в других городах. Как показал первый год жизни Иннополиса, система арендного жилья оказалось крайне востребованной. Сегодня заполнено 100% жилья, сданного в эксплуатацию. Мы и дальше будем пользоваться этой моделью в городе, комбинируя её с инвестиционным жильем.