Москва по-деревенски

Высотные дома в столице появились не так давно, но уже успели занять почти все возможные площади. Сейчас частные домовладения буквально точечно вкраплены в структуру практически каждого района «старой» Москвы. Эта категория жилья очень неоднородна — она представлена как ветхим жильём, так и элитной недвижимостью. Можно ли назвать такие дома лакомым кусочком, МОСЛЕНТА узнала у экспертов.

Дорого-богато

Статистика агентств по недвижимости уверяет, что доля рынка элитных частных домовладений минимальна и занимает до 2%. Например, в базе Penny Lane Realty — всего 57 домов загородного формата, расположившихся на территории «старой» Москвы.

«Спрос на них всегда не очень высокий и практически без колебаний. Хотя в последнее время стали появляться таунхуасы на первичном рынке в рамках жилых комплексов (например, первый этаж с отдельным входом или таунхаусы на территории), — рассказывает директор департамента загородной недвижимости агентства Сергей Колосницын. — У таких предложений могут быть перспективы, но их успешность напрямую зависит от успешности всего проекта в целом. Вообще, цена зависит от локации и проекта».

Элитные частные домовладения представлены в основном особняками и таунхаусами современной постройки, либо зданиями более ранних периодов, но обязательно реконструированных или полностью перестроенных. Расположены такие объекты, как правило, в историческом центре столицы или в «премиальных локациях».

Например, в Серебряном бору домик вам обойдётся в сумму от 3,5 млн долларов (единичные предложения на вторичном рынке), в «Екатериновке» (это почти на въезде на Рублевку) — от 3,7 млн долларов. В «Поселке художников» на Соколе можно купить коттедж за 8 млн долларов, а арендовать за 12 тысяч долларов в месяц. Минимальную цену в этом сегменте предлагает «Дарьино», которое относится к Москве, хотя фактически расположено за МКАД: там есть предложения от 47 млн рублей.

«Таких объектов в структуре столичной „вторички” не бывает много и они, как правило, долго ищут своего покупателя. Прежде всего, потому, что в представлении большинства жителей мегаполиса малоэтажный, а тем более коттеджный формат ассоциируется всё-таки с загородной недвижимостью. В черте города вы априори не получите той экологии и приватности, которые люди ищут, меняя городские апартаменты на загородный дом», — поясняет директор департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Михаил Куликов.

Предложение явно превышает спрос, потому что все эти варианты «на любителя», добавляют в Penny Lane. «В основном люди выбирают между загородным образом жизни и городским, — разъяснил Колосницын. — Чаще мы встречаем тех, кто привык жить в городе, хочет попробовать жить за городом, но ещё не готов покупать дом. Они пробуют обживаться на природе в таунхаусах, но привлекает их именно природа. Что касается убеждённых урбанистов, то для них построено много современных жилищных комплексов, уровень жизни в которых выше — парковки, инфраструктура, качество строений, всё это привлекает в большей степени, чем жизнь в таунхаусе посреди мегаполиса».

Спорные предложения

Основная масса частных домовладений «старой» Москвы — это дома и домики разных периодов бурной истории нашей страны, а также разной степени ветхости и «юридической запущенности». В подавляющем большинстве такие строения и участки — это целый ворох проблем с законом: с разрешением на перестройку, с правами на землю и т.д.

«Всем памятна история с посёлком „Речник”, — привёл пример Куликов. — Риэлторы прекрасно помнят, когда при осмотре объектов на продажу собственники предоставляли там в качестве подтверждения своих прав на участок и дом, только… книжку садовода. Посёлок, действительно, появился в советские годы как садоводческое товарищество, и на многих участках там не то, что малоэтажное строительство не предполагалось, но даже разрешение на возведение садового домика-времянки никто бы не смог получить».

Помимо того, что покупка домика в Москве может обернуться затяжными судами, часто стоимость подобных частных построек в глазах собственника намного выше реальной. В качестве примера эксперт вспомнил коттедж в 500 кв. м в стиле средневекового замка в Мякинино на участке в 30 соток. «Когда-то такие „архитектурные концепции” были очень популярны, но сегодня красный кирпич, псевдобашенки, узкие окна-бойницы — всё это способно только отпугнуть покупателя. При этом владелец настаивал на баснословной сумме — 10 млн долларов. Когда наши эксперты попытались объяснить, что реальная стоимость такого „чудо-замка” сегодня в три раза меньше, клиент категорически отказался даже обсуждать этот вопрос. Было это четыре года назад и, насколько я знаю, дом продаётся до сих пор», — поделился Куликов.

Ещё один пример — в 200 м от стен Кремля: Софийская набережная, д. 30, корп. 6. Дом деревянный, доставшийся владельцу ещё в 1920 году. Общая площадь — 80,2 кв. м, жилая — 54,6 кв. м, кухня — 10 кв. м. С началом приватизации дом и земля (3,5 сотки) были оформлены в собственность. И всё это в 2011 году было выставлено на продажу за 180 млн рублей. «Потенциальные покупатели рассматривали его в коммерческих целях и более всего интересовались возможностью участия собственника в проекте реконструкции района „Золотая миля”. Однако планам не суждено было сбыться, и интерес к объекту упал. Последнее, что стало известно об этом домике: два года назад владельцу предлагали купить его за 160 млн рублей в эквиваленте российской валюты. И он опять отказался», — отметил эксперт.

Ни к селу ни к городу

Москва, конечно, город контрастов. И убедиться в этом можно, съездив в такие отдалённые районы, как Южное Бутово. Там находится печально известная деревенька Новокурьяново, которую эксперты по недвижимости назвали самой депрессивной «деревенской» локацией на карте столицы.

Попадая туда, как на машине времени, переносишься лет на сто назад. Совершенно провинциальный быт: маленькие деревянные домики, огородики, какая-то живность, вместо магазина — автолавка, никакого общественного транспорта. Ведёт в деревню только одна дорога — Железногорский проезд, через который перекинуты мосты для путей испытательного кольца.

«Самое прискорбное, что перспектив у этого района нет ни в ближайшем, ни в отдалённом будущем. Деревня находится в буквальном смысле в кольце экспериментального железнодорожного кольца ЦНИИ МПС, отстроенного в 1932 году. Ещё 10 лет назад, в 2006 году, правительство Москвы приняло решение об отселении, но пока ничего так и не изменилось», — рассказал представитель ИНКОМ-Недвижимость.

В агентстве подтвердили — в Новокурьяново в плане недвижимости ничего не покупается и не продаётся. Люди стали заложниками ситуации, и чтобы помочь им вырваться из этого кольца, нужно какое-то волевое решение властей.

Если говорить в целом о спросе на частные домовладения на территории Москвы, то в последнее время он снизился ещё больше — как следствие общего снижения спроса на рынке недвижимости. Предложение превышает спрос более чем в два раза. «Рассчитывать на успешную продажу может только собственник, готовый к торгу. Как в этом узком сегменте московской „вторички”, так и в любом другом», — добавил Куликов.

По статистике, уже в июле 2016 года 85% сделок на вторичном рынке совершалось с дисконтом — средний уровень скидки составил 9,1%. И частные строения эта тенденция не обошла стороной. Например, в жилом комплексе «Чистые пруды» за четыре месяца стоимость одного из четырехэтажных жилых особняков была снижена на 35 млн рублей (9% от первоначально заявленной цены) — только после этого просмотры пошли активнее.