Недогород вокруг города

Москва — один из самых странных мегаполисов мира. Его современное устройство с административным центром в окружении промзон и со спальными районами на периферии создавался еще в Советском Союзе. Однако этой страны уже нет, а порожденные таким концептом проблемы, возможно, останутся с москвичами навечно. Впрочем, многое пока еще можно исправить, считает декан Высшей школы урбанистики им. Высоковского Алексей Новиков.

В интервью МОСЛЕНТЕ он рассказал, как надо реформировать «спальники», почему им не хватает плотности, чем даже «хрущевки» выгоднее многоэтажек и почему квазинебоскребы в центре уместны разве что в рамках экспериментальных зон car-free.

Сделать центр из периферии

— Часто можно слышать, что в Москве огромная диспропорция между плотностью населения на периферии и в центре, из-за чего и происходят жуткие часы пик, перепробеги и прочие беды. Неужели это уникальная проблема, или в мире с ней сталкивались и решали ее?

Москва, если сравнивать ее с европейскими городами, в этом смысле достаточно уникальна. Здесь важен даже не сам факт того, что в центре живет меньше людей, и плотность ночного населения тут меньше, чем на периферии. Речь скорее о том, что этой воронке плотности не соответствует распределение деловой и торговой активности. Если представить, что, например, торговая активность шла бы следом за плотностью населения, то таких проблем с транспортом в Москве не было бы, потому что значительная часть рабочих мест концентрировалась бы в спальных районах, и значительная часть потребностей дня или недели могла бы быть удовлетворена там, где высокая плотность населения.

В плотно населенных спальных районах необходимо наращивать торговую, деловую, коммерческую активность.

— Каким образом?

В градостроительстве это иногда выражается в концепциях полицентризма, то есть создании дополнительных центров, способных конкурировать с центром Москвы по спектру услуг и социальных ролей, которые они предоставляют населению.

Как пример оригинального решения — развитие линейного центра вдоль Москвы-реки, которая «раскрывает» на себя спальные районы. Причем река пересекает Москву достаточно витиевато, что хорошо, потому что это дает возможность выхода к ней гораздо большего количества людей из спальных районов. Ее берега заняты промзонами. И если сейчас проект редевелопмента промзон как-то завяжется — он сложный, дорогой, требующий дезактивации земель — это будет шаг в том правильном направлении, о котором я говорю.

Наконец, Московское центральное кольцо, создающее транспортно-пересадочные узлы, вокруг которых могут развиваться субцентры. Есть и более мелкие проекты, но очень интересные, например — создание на базе старой инфраструктуры советских кинотеатров центров не только торговых, но и общественных, которые фактически для микрорайонов станут также центрами занятости и образования.

Бизнес в спальном недогороде

— Вы не раз называли спальные районы большой проблемой для бизнеса. Чем они мешают?

Спальные районы, хоть и очень плотные по населению, также очень рыхлые по пятну застройки. Если вы посмотрите на город сверху, увидите, что он невероятно рыхлый. С одной стороны, это обусловлено крупными парками, но с другой — сам тип советского микрорайона, сложившегося в 70-х годах — это 16-17-этажные дома с достаточно крупным пустым пространством посередине. Они сильно разбросаны и не создают пешеходного потока, который так нужен малому и среднему бизнесу — парикмахерским, магазинам, обувным мастерским и другим мелким и средним предприятиям, удовлетворяющим наш повседневный спрос.

Поэтому сам тип этой планировки вообще не монтируется с рыночной экономикой и выталкивает людей в сторону либо больших моллов, либо в центр города, заставляет сесть в автомобиль и уехать из этого места. В итоге и возникает транспортное затруднение.

В добавление к этому этажность. 17 этажей при тех санитарных нормах, соблюдение которых требуется при расположении домов относительно друг друга, не оптимальны для достижения необходимой максимальной плотности.

— То есть, по вашему мнению, периферии не хватает плотности?

Многие считают, что высокая плотность населения в городе это плохо, но это не так. Это может быть плохо, если неправильно спланировано в пространстве. Как показывают исследования, высокая плотность застройки при ее правильной планировке снижает автомобильный траффик, потому что люди могут реализовать свои потребности в рамках пешеходной доступности, это экологически гораздо выгоднее, потому что в удельном выражении и количество энергии, и количество выбросов на одного человека гораздо меньше.

Однако это должно быть организовано не в виде высоток. В советское время во всей стране решалась проблема социального жилья, что и спроецировалось в пространство Москвы в виде спальных микрорайонов. Город создавался по схеме административный центр — заводские пространства — спальные районы. Но спальные районы — это недогород, не городская среда. Считайте, что это продолжение бараков при заводах, которые стали чуть-чуть комфортнее. Когда была плановая экономика, тогда там вся среда была назначена: на одном углу — химчистка, на другом — продуктовый магазин, на третьем — универмаг. Когда же возникла рыночная экономика, бизнес оттуда ушел.

Многими уже давно посчитано и понято, что тип наиболее плотной и одновременно комфортной застройки, наиболее экономически состоятельной, которая дает нужный пешеходный поток и поддерживает развитие бизнеса, это дома относительно низкой этажности, от четырех до шести. Так, к примеру, выстроена Барселона.

«Хрущевки» в пространстве и времени

— Здесь уже можно перейти к вопросу реновации «хрущевок». Как вы оцениваете перспективы этой программы?

Как ни странно, во многих своих чертах пятиэтажки гораздо ближе к той самой комфортной и одновременно плотной среде, о которой я говорил выше.

Если же говорить о программе, то в первую очередь я бы обратил внимание на международный опыт, и он состоит в следующем. Первое – это деликатное отношение к городской среде как к среде с памятью. Через планировку, через инфраструктуру, которая сложилась вокруг определенного места, среда сохраняет память о том, что было здесь раньше, и это прошлое, так или иначе, проявляется в новых пространственных структурах. Я бы сказал, что деликатность по отношению к сложившейся в городе планировке — это одно из важнейших условий программ реновации. Сложившаяся среда есть прежде всего среда социальных отношений, и планировка их так или иначе выражает.

Возьмите стоимость квартиры: она состоит из нескольких частей. Примерно 20 процентов приходится на коробку, процентов 30 — на инфраструктуру, а остальные 50 — это местоположение. Иногда даже 70 процентов. И для каждого человека это местоположение выстрадано. Выстрадано по отношению к школе, куда ходит ребенок, к месту работы, дому престарелых родителей или любимым местам отдыха. Именно поэтому переезд может обернуться не только потерей стоимости, но и социальной драмой.

Очень важный момент еще в том, что город — это реальность не только пространственная, но и временна́я.

Городские власти, если они правильно понимают, чем занимаются, управляют городом в расчете лет на 30-50. То есть то, что происходит сейчас, такие крупные инвестиционные проекты, как «Моя улица», реновация жилого фонда, и по моральному своему износу, и по физическому, и по финансовой амортизации, рассчитываются минимум на полвека или даже на век. На несколько поколений. И тот человек, который будет этим пользоваться, это не только современник. Это не только мы с вами. Это в том числе те, кто еще не родились.

Работая на такую далекую перспективу, нужно просчитать множество вещей: какая будет мобильность, насколько снизится автомобилизация, что появится взамен и так далее. Риски не угадать концепцию жизни горожанина через 15-20-30-50 лет феноменально высокие. Если неправильно спрофилировать градостроительную ткань, не сделать ее относительно нейтральной, чтобы дальнейшие поколения развивали город, это может стать огромной ошибкой. Так, собственно, и произошло при строительстве спальной периферии в Москве. Эта ошибка в том числе висит огромным бременем на ВВП страны.

Любые методы упрощенной конфискации жилья с последующим переселением наподобие тех, что применялись при строительстве олимпийских объектов в Сочи, это ущерб не только репутации городской власти, но и инвестиционному климату всей страны. Очень надеюсь, что такие «проекты» не войдут в арсенал московских градостроителей.

— Какие же дома, по вашему мнению, должны появиться на месте сносимых пятиэтажек?

В том, что новые районы на месте снесенных пятиэтажек будут создаваться по новым правилам, учитывающим современное представление о плотности и устройстве городской среды, у меня нет сомнений. С градостроительной точки зрения, в Москомархитектуре, мне кажется, есть абсолютно точное понимание, что никаких 16-17-этажек, по типу микрорайона 70-90-х больше строить невозможно.

— Однако еще до объявления о сносе «хрущевок» были предположения, что на их месте будут возвожить многоэтажки, как в первую программу — на их месте прямо сейчас вырастают комплексы, в 8 раз превышающие площадь снесенных домов. Значит, все прошло не так хорошо?

Вот эти высотки многих и пугают, хотя в опыте расселения пятиэтажек в прошлые периоды была деликатность: люди получали квартиры в непосредственной близости от старого дома, а не в пределах административного района или округа. Вообще, это все началось намного раньше. Первые серьезные планы по реконструкции районов с пятиэтажной застройкой появились в конце 80-х годов, к этой проблеме подходили многие, и все пытались увеличить плотность, но в основном речь шла исключительно о жилье, то есть это было продолжение «спальников», «бараков», только не горизонтальных, а вертикальных.

Многие не понимают этой проблемы.

Застройка такого стиля и частные автомобили попросту несовместимы. В мировой практике есть примеры, когда район объявляют car-free, и люди, которые покупают там квартиры, точно знают, на что идут. Там сохраняется часть системы капиллярных улиц, то есть к ним приедет такси, скорая или пожарные, но они сами в пределах очерченной юрисдикции не имеют права парковать машину и ею там пользоваться.

В мире много таких примеров, идеологически и практически поддерживающих идею деавтомобилизации. В США в районах кондоминимумов очень часто происходит своеобразная селекция людей с экологическими взглядами. Конечно, это по-прежнему не мейнстрим, скорее исключение. Москвичи точно к такой идее пока не готовы.

Многоэтажки растут от «голландской болезни»

— Девелоперы уверяют, что сейчас рынок недвижимости — это рынок покупателя, и квартир в избытке. Зачем же тогда продолжать строить многоэтажки? Почему именно такие дома они ожидают на месте «хрущевок»?

Это только сегодня рынок покупателя, а потом будет рынок продавца. Это повторяющийся цикл.

В случае глубокого, хорошо развитого рынка ценных бумаг, значительная часть доходов людей уходит в финансовые инструменты, которые позволяют им накапливать деньги и сохранять их. А мы сейчас видим, как деньги уходят в так называемый non-tradable сектор, в недвижимость прежде всего. Происходит косвенная деиндустриализация, средства не идут в капитал и развитие, а направляются в недвижимость.

И поскольку сохраняется огромный контраст между Москвой и остальными городами, спрос на жилье здесь почти неограниченный. При этом удивительно, что цена на жилье в зависимости от места его расположения, особенно в спальном районе, варьируется совсем не так мощно, как могла бы, если бы квадратные метры и планировка реагировали на локальные средовые факторы. Дифференциацию забивает неограниченный спрос на жилье, расположенное в пределах юрисдикции Москвы, статус московского жилья по-прежнему очень важен для инвестора в недвижимость. Неуемное жилищное строительство в Москве обусловлено не столько запросами москвичей, сколько частными инвесторами со всей страны.

Единственным лекарством от этого может быть развитие других городов России. Значительное число проблем Москвы, как ни странно, можно решить, инвестируя не в нее, а в другие миллионники, крупные региональные центры.