«А можно там поставить шест для стриптиза на всю высоту?» Как и зачем продают водонапорную башню в Новой Москве

«В совхозе стояло три башни»

Ирина Федорова, представитель собственника здания

Изначально владелец планировал сам переоборудовать и эксплуатировать здание: внизу сделать небольшую кофейню, а наверху — частный офис, студию. Мы думали, что здорово было бы разместить на башне большие часы, может быть, расписать ее граффити, пустить по ней плющ и сделать из нее точку притяжения для всего района. Думаю, молодежь туда тянулась бы, и место стало бы звездой соцсетей.

Башней владеет физлицо, и сейчас она продается, так как в свете внешних событий у владельца изменились планы.

Построили ее в 1961 году в совхозе, который раньше был на месте района Коммунарка в Новой Москве.

Но потом что-то изменилось, и от этих планов отказались. Теперь башня одиноко стоит во дворе среди жилых многоэтажек.

Было бы идеально, если бы ее с самого начала включили в концепцию застройки. В Европе часто делают в таких случаях городскую гостиную — библиотеку с коворкингом, зоной отдыха, пространствами для проведения мастер-классов, кружков. Тогда это было бы местом притяжения, тем, что отличало бы Коммунарку от других районов. Но ничего этого так и не сделали, и мы имеем то, что имеем.

Шумиха началась после того, как в «Московском комсомольце» вышла статья о нашем объявлении на Avito. Столько звонило журналистов и продюсеров с телеканалов! После этого объявление мы оставили только на ЦИАН, а на Avito убрали, потому что ладно бы только журналисты, но сразу после публикаций в СМИ стали активно писать и звонить неадекватные люди со странными вопросами: «А можно там сделать стриптиз-клуб? Поставить внутри шест — пилон от пола до крыши, на все 30 метров?» Такие варианты никому не нужны, вокруг спокойное семейное окружение, детские сады.

И в Европе, и в России есть немало случаев перепрофилирования таких зданий. В Питере существуют старые водонапорные башни, в которых находятся музей воды, ресторан. Есть интересные проекты в немецких башнях под Калининградом — в Балтийске, Светлогорске. Есть несколько башен и в центральной России, переделанных под частные цели. Но они в таких локациях, где есть земельный участок, который позволяет что-то пристроить. А в Коммунарке такой опции нет, земельный участок здесь — практически по «подошве» здания и пятно застройки там минимальное. И это Москва, где пройти все согласования нелегко.

Под Калининградом, в Зеленоградске, есть интересный реализованный проект: в башне сделали музей кошек «Мурариум», а наверху — апартаменты. Но там супервидовые характеристики — на Балтийское море, малоэтажный городок. А из башни в Коммунарке открываются другие виды: жилые дворы, и по диагонали — парк.

В Москве, наверное, единственный случай, когда подобной башне дали новую жизнь, можно видеть в музее «Паровозное депо Подмосковная» между метро «Сокол» и Тимирязевским парком. Кроме самого депо, разворотного кольца, перрона и домика станционного смотрителя частью музейного комплекса там является отреставрированная водонапорная башня 1901 года постройки.

В Германии, например, много таких башен сохраняют и переделывают. Там это чаще происходит даже не в мегаполисах, а за городом. И обычно архитекторы делают такие проекты для себя. У них свое видение, им интересно жить в неординарном объекте. Они делают в этих башнях современный хайтек, и старое с новым здорово там сочетается.

«С такими объектами у нас только учатся работать»

Амир Идиатулин, архитектор, основатель бюро IND architects

В Европе здания, подобные этому, часто интегрируют в новую архитектуру. Ты видишь временные наслоения, новые вкрапления и воспринимаешь это как диалог, взаимодействие двух объектов.

У нас такие здания либо сносят, либо починят, покрасят и ждут, пока найдется покупатель. А мне кажется, что и первый, и второй вариант — плохие.

В 2015 году наше бюро заняло первое место на архитектурном конкурсе, где надо было предложить проект ревитализации подобной водонапорной башни в Щербинке. К сожалению, этот проект так и остался на бумаге, застройщик не стал его реализовывать.

Понимая, что здание не совсем подходит под выставочно-культурный центр, который там планировали создать, мы добавили башне новый объем, интегрировали лифт снаружи здания, сделали этажи, лестницу внутри, мини-залы для инсталляций, арт-объектов, картин. На уровне второго этажа мы «пристроили» овальный зал с отдельной входной зоной, чтобы можно было проводить там мастер-классы, творческие занятия для детей. Все это из стеклопрофилей, чтобы вечером, когда зажигается свет, было видно, что внутри бурлит жизнь, двигаются люди, и это привлекало бы внимание.

Первый этаж мы разбили на две части: с одной стороны вход в выставочно-культурный центр, с другой — кафе. Чтобы деньги от аренды центр мог тратить на свои цели. На крыше мы спроектировали небольшой офис — коворкинг, чтобы можно было сбежать поработать туда из квартир ближайших домов.

В проекте старая башня и новый пристроенный зал комфортно между собой сочетаются. У такого здания есть все необходимое, чтобы стать визуальной доминантой места. Сейчас этого несложно добиться, потому что районы в основном лишены идентичности: одинаковые дома, одинаковые улицы, спроектированные в соответствии с общепринятыми стандартами. А такие уникальные здания становятся центрами притяжения сами собой. Даже назначая встречу, людям просто брать их за ориентир.

С такими объектами в городской среде у нас пока только учатся работать. С одной стороны, есть памятники архитектуры, и в Москве ими занимается Департамент культурного наследия. Считается, что исторические объекты, памятники надо замораживать, консервировать и оставлять в изначальном виде. А с другой стороны, есть новые требования функционального зонирования, интеграции в экономическую жизнь города. Обычно это противоречие никак не решается. Мало проектов, которые успешны не только в своей функции, но и прозвучали на город.

В Лондоне, скажем, таких проектов предостаточно. Галерея модернистского и современного искусства Tate Modern, например. В Москве раньше подобного не было, но вот теперь из бывшего здания электростанции ГЭС-2 сделали культурный центр. Такие объекты у нас пока единичны. Я много езжу по России и вижу, как это обычно делается: фасад покрасили — и все. Казалось бы, вот оно — историческое здание, красивое, но социально-культурной функции не несет.

«Будь у меня левых девять миллионов...»

Евгений Коноплев, московский риелтор

Вау-эффект у такого лота очень сильный. Первая мысль любого человека, который это объявление открывает: «Будь у меня левых девять миллионов, я бы это обязательно купил». Все же в детстве хотели жить в домике на дереве. А здесь — собственная башня. Как родственник художника я сам ощущаю этот вау-эффект, и думаю: «Там была бы классная мастерская».

Однако, оценивая объект как риелтор, скажу, что девять миллионов — это только стартовая инвестиция. Там неутепленная кровля, и если делать жилой объем, ее нужно основательно утеплять. А если крыша потечет? В обычный дом я вызову управляющую компанию, эксплуатирующую организацию. Специалисты через технический выход на крышу выйдут, все починят. А здесь, представьте, трещина, протечка? Как по этой крыше будут лазать кровельщики?

И это только один из тысячи технических вопросов, которые у меня возникают. Как отапливать такой объем? Как устраивать канализацию и закачку воды на такую высоту? Где вешать лифт? Хорошо, я — резвый, но если ко мне приехала бабушка? Или человек на костылях? А если я сам ногу сломаю? Что, буду на одной здоровой ноге скакать по этим лестницам наверх? Технического этажа для электродвигателя лифта нет, куда его ставить? И даже если найти под него место, как в таком маленьком здании заглушить грохот от двигателя? Например, когда покупают квартиры на верхних этажах, всегда смотрят, как квартира соотнесена с лифтовой шахтой? Если с ней граничит кухня, это еще ничего, а если спальня, сделка обычно отменяется.

Я даже не могу оценить объем инвестиций. Сразу пропадает желание дальше об этом думать. Человек, у которого есть деньги на такую покупку, скорее решит: «Лучше я себе пентхаус куплю, в соседнем доме верхний этаж, и будет меня туда возить нормальный лифт, и отапливаться все будет обычными батареями, а за состоянием крыши проследит управляющая компания». В той же Коммунарке «трешка» в панельном доме примерно те же девять миллионов и стоит.

Здание выглядит необычно, и хорошо было бы перепрофилировать его не под жилье, а под социальную функцию. Сделать там коворкинг, мастерские, студию, скалодром. Но и такие идеи сразу бьются о все те же бытовые вопросы: кровля, отопление, водоподведение, водоотведение.

В Москве есть примеры того, как индустриальные проекты преобразуют в хорошее обитаемое пространство. Это бизнес-кластер «Газгольдер» на территории бывшего завода «Арма» — огромное помещение, которое правильно переоборудовали и нарезали на офисы. И сдали их небедным конторам, дизайнерским бюро и хипстерам. Достойный пример ревитализации — берут промышленный кластер и вдыхают в него новую жизнь, меняя его функциональное назначение.

Перед «Газгольдером» подобный путь прошел «Винзавод» — инвесторы взяли старое производство и переделали его в арт-кластер, большую часть которого занимают выставочные пространства. Это два очень успешных московских примера ревитализации со сменой функции.

Много сейчас делают и лофтовых центров: покупают завод, нарезают цеха на небольшие помещения. Получается такой индустриальный дизайн, который современным хипстерам очень нравится, все сдается.

Так что с точки зрения архитектурной уникальности отдельно стоящая башня — объект действительно очень интересный. Если кто-то найдет ему оригинальное решение и применение, к нему выстроится очередь восторженных поклонников. Только прежде надо будет решить десяток бытовых вопросов.

Если найдется романтик, который все это преодолеет, то проект можно будет сравнивать с домом Мельникова — самой легендарной московской жилой башней. Хотя и про этот памятник конструктивизма известно, что у него много слабых мест в сравнении с обычной прямоугольной «коробкой». Зато про жилые «коробки» никто не вспоминает, а дом Мельникова знает каждый, кто хотя бы немного интересуется архитектурой. Если найдется второй Мельников, который сможет обыграть эту башню в Коммунарке, проект зазвучит и прославится.